Salihli'de gayrimenkul ve taşınmaz hukuku

Gayrimenkul ve taşınmaz uyuşmazlıklarında genel çerçeve

Salihli ve Manisa'daki taşınmaz uyuşmazlıklarında tapu kayıtları, mülkiyet biçimi, sözleşmeler, fiili kullanım ve uyuşmazlığın hukuki sebebi birlikte değerlendirilmelidir. Erçakır Hukuk Bürosu Salihli / Manisa'da faaliyet göstermektedir.

Taşınmaz hukukunun kapsamı

Gayrimenkul hukuku; taşınmaz mülkiyeti, tapu sicili, paylı veya elbirliği mülkiyeti, satış ve satış vaadi ilişkileri, inşaat sözleşmeleri, haksız kullanım, sınır ve kadastro sorunları ile idarenin taşınmaza müdahalesinden doğan uyuşmazlıkları kapsayabilir.

Görev kuralları tek tek davalarda farklılık gösterebilir; örneğin Salihli'deki bir uyuşmazlıkta hangi mahkemeye gidileceğini görmek için davam hangi mahkemede aracı kullanılabilir.

Tapu iptal ve tescil davaları

Tapu kaydının hukuki sebebe aykırı oluşturulduğu veya mülkiyet hakkının başka bir nedenle ihlal edildiği iddialarında tapu iptal ve tescil talepleri gündeme gelebilir. Hukuki sebepten yoksun tescil yolsuz tescildir (TMK m.1024) ve ayni hakkı zedelenen kişi tapu kaydının düzeltilmesini isteyebilir (TMK m.1025); ancak tapu kaydına iyiniyetle dayanarak hak kazanan üçüncü kişilerin kazanımı kural olarak korunur (TMK m.1023). Hukuki sebepler, yolsuz tescil, üçüncü kişilerin durumu ve deliller hakkında ayrıntılı bilgi için tapu iptal ve tescil davası rehberine bakabilirsiniz.

Ortaklığın giderilmesi ve paydaşlık

Paylı veya elbirliği mülkiyetindeki taşınmazlarda ortaklığın sona erdirilmesi istenebilir. Taşınmazın aynen bölüşülmesinin mümkün olup olmadığı, imar ve teknik koşullar, pay oranları ve mülkiyet biçimi önem taşır. Ortaklığın giderilmesi davası sulh hukuk mahkemesinde görülür; taşınmaz aynen bölünemiyorsa satış yoluyla ortaklık giderilir (TMK m.699). 1 Eylül 2023'ten itibaren taşınmazların paylaştırılmasına ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Dava şartı arabuluculuk, aynen taksim ve satış süreci için ortaklığın giderilmesi davası rehberini inceleyebilirsiniz.

Elatmanın önlenmesi ve ecrimisil

Mülkiyet hakkına haksız müdahale iddiasında elatmanın önlenmesi talebi değerlendirilebilir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kişiye karşı istihkak davası açabilir ve her türlü haksız elatmanın önlenmesini isteyebilir (TMK m.683). Koşulları varsa haksız işgal nedeniyle ecrimisil talebi de gündeme gelebilir; ecrimisil, uygulamada kural olarak dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönem için istenebilir.

Ayrıntılı içerik: Paydaşlar Arasında Ecrimisil ve İntifadan Men Şartı

Taşınmaz satış vaadi

Taşınmaz satışı kural olarak tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılır; Noterlik Kanunu m.61/A uyarınca taşınmaz satış sözleşmesi noterler tarafından da yapılabilir; taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için ise noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Satış vaadi tapu kütüğüne şerh edilebilir ve şerh, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Sözleşmenin şekli, tarafların yükümlülükleri, tapu kaydı ve varsa şerhler birlikte incelenir.

Paydaşın önalım (şufa) hakkı

Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanabilir. Bu hak, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde dava yoluyla kullanılmalıdır (TMK m.733). 25.12.2025 tarihinden önce yapılan satışlarda bu üst süre iki yıl olarak uygulanır (TMK geçici m.1).

Önalım hakkı için hisseli tarla satışında önalım, tapusuz araziler için zilyetlikle tapu alma, satış vaadi için taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yazılarına bakılabilir.

Arsa payı karşılığı inşaat ilişkileri

Arsa payı karşılığı inşaat ilişkilerinde sözleşme, inşaat seviyesi, bağımsız bölümlerin paylaşımı, devirler ve üçüncü kişilerin hukuki durumu önem taşıyabilir.

Kadastro, sınır ve yüzölçümü

Taşınmazın sınırı, yüzölçümü, pafta ve aplikasyon bilgileri ile fiili kullanımın uyuşmadığı durumlarda teknik ve hukuki inceleme birlikte yürütülür. Kadastro tespitine karşı askı ilanı süresi içinde itiraz edilebilir; kadastro tutanağının kesinleşmesinden itibaren on yıl geçtikten sonra tespitten önceki hukuki sebeplere dayanılarak itiraz ve dava açılamaz (3402 sayılı Kadastro Kanunu m.12).

İmar ve idari işlemlerle bağlantı

İmar planı, parselasyon, yapı ruhsatı veya belediye işlemleri taşınmazın kullanımını etkileyebilir. Bu konular idare hukuku ile bağlantılı olabilir.

Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma

İdarenin özel mülkiyetteki taşınmaza müdahalesi; kamulaştırma işlemleri, fiili kullanım, imar kararları ve malikin kullanım imkânı yönünden değerlendirilir. Fiili ve hukuki el atma ayrımı, bedel ve ecrimisil bakımından kamulaştırmasız el atma davası rehberinde ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.

Köy ve tarla uyuşmazlıkları

Salihli'nin köy ve mahallelerinde taşınmaz uyuşmazlıklarının önemli bir kısmı tarım arazileriyle ilgilidir: sınır taşlarının yerinin değişmesi, komşu tarladan taşan dallar ve su akışı, ortak kuyu veya kaynaktan su kullanımı, hayvanların ekili alana verdiği zarar, tarlaya ulaşmak için yol ihtiyacı ve köy meralarının sürülmesi bunların başında gelir. TMK m.683'e göre malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir. Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.

Bu konular ayrı yazılarda ele alınmıştır: tarla sınırı anlaşmazlığı, komşu tarlayla sorunlar, kaynak, kuyu ve sulama suyu, hayvanın tarlaya verdiği zarar, zorunlu geçit hakkı, mera arazisi ve miras kalan tarlanın bölünmesi.

Bu rakamlar Salihli Adalet Komisyonu'nun 2025 yılı faaliyet raporundaki ortalamalardır; keşif ve bilirkişi incelemesine göre her dosyanın süresi değişir.

Dosyanın değerlendirilmesi

Dosyada şu belgeler birlikte incelenir:

• Güncel ve geçmiş tapu kayıtları
• Resmi senetler
• Sözleşmeler
• İmar ve kadastro belgeleri
• Ödeme kayıtları
• Proje ve ruhsat belgeleri

Sık Sorulan Sorular

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nerede yapılır?

Geçerli olması için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir; tapuya şerh edilerek üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.

Ecrimisil kaç yıl geriye dönük istenebilir?

Uygulamada kural olarak dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönem için istenebilir.

Paydaş payını satarsa diğer paydaşların hakkı nedir?

Diğer paydaşlar önalım hakkını, satışın bildiriminden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde dava açarak kullanabilir; 25.12.2025 tarihinden önceki satışlarda bu üst süre iki yıldır (TMK m.733, geçici m.1).

Ortaklığın giderilmesi davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023'ten itibaren taşınmazların paylaştırılmasına ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

Salihli'deki bir taşınmaz için dava nerede açılır?

Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12). Salihli ve köylerindeki taşınmazlar için tapu iptal ve tescil veya elatmanın önlenmesi davaları Salihli'deki asliye hukuk mahkemelerinde, ortaklığın giderilmesi davaları ise sulh hukuk mahkemelerinde görülür (HMK m.4). Ortaklığın giderilmesinde dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B).

Taşınmaz satışı için resmî şekil şart mı?

Evet. TBK m.237'ye göre taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır; satış vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri de resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.

Tapusuz tarla için tapu alınabilir mi?

TMK m.713'e göre tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız yirmi yıl süreyle malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, tescil davası açabilir.

Salihli'de ecrimisil davası ne kadar sürer?

Salihli Adalet Komisyonu'nun 2025 faaliyet raporuna göre 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nde haksız işgal tazminatı (ecrimisil) davaları ortalama 393 günde sonuçlanmıştır.

İlgili içerikler: ortaklığın giderilmesi davası · tapu iptal ve tescil davası · kamulaştırmasız el atma davası · kira hukuku · miras hukuku · hukuki içerikler · Hisseli Tarla Satışı ve Diğer Paydaşların Önalım Hakkı · Muris Muvazaası: Miras Bırakan Malını Mirasçıdan Kaçırdıysa Ne Olur? · Aile Konutu Şerhi Nedir? Eşin Rızası Olmadan Ev Satılabilir mi? · Tarım Arazisine Ev, Depo veya Sera Yapmak İçin Hangi İzin Gerekir? · 20 Yıldır Kullanılan Tapusuz Tarlaya Tapu Almak: Olağanüstü Zamanaşımı · Tarlasına Yolu Olmayan Arazi Sahibinin Hakkı: Zorunlu Geçit · Komşu Arsaya Taşan Bina: Tecavüzlü İnşaatta Yıkım mı, Bedel mi? · Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi: Noter Şartı, Tapuya Şerh ve Tescil Davası · Aidat Borcu Ödenmezse Ne Olur? Gecikme Tazminatı, İcra ve Kiracının Sorumluluğu · Hazine Arazisine Ecrimisil: İhbarnameye İtiraz, İndirimler ve Taksit İmkânı · Tarlama Başkası Girdi: Elatmanın Önlenmesi, Zilyetlik Davası ve Ecrimisil · Kadastro Tespitine İtiraz: Askı İlanında 30 Gün, Sonrasında 10 Yıl ve 2026'daki Ölçü Hatası Değişikliği · Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Şekil Şartı, Müteahhit Gecikirse Haklar ve Ayıplı Yapı · Hisseli Tapu Satılabilir mi? Hissedarların İzni, Önalım Hakkı ve Ortaklığın Giderilmesi · Tapudaki Yanlışlık Nasıl Düzeltilir? İsim, Hisse ve Yüzölçümü Hataları, Düzeltme Davası ve Süreler · Tarla Sınırı Anlaşmazlığı Nasıl Çözülür? Tapu Planı, Sınır Taşı, Komşunun Tecavüzü ve Dava Yolları · Hayvan Tarlaya veya Bahçeye Zarar Verirse Kim Öder? Sorumluluk ve Alıkoyma Hakkı · Komşu Tarlayla Sorunlar: Taşan Dallar ve Kökler, Yağmur Suyu, Su Yolu ve Komşuluk Hakkı · Kaynak, Kuyu ve Sulama Suyu Anlaşmazlıkları: Su Kimin, Kaynağa Zarar Verilirse Ne Olur? · Apartmanda Ortak Alanlar: Kimin Hakkı Var, İşgal Edilirse veya Değiştirilirse Ne Yapılır? · Tapu Harcı 2026: Oran Ne Kadar, Kim Öder, Nasıl Hesaplanır? · Salihli Kadastro Mahkemesi: Görevi, Dava Açma Süresi ve 2025 Verileri · Yolsuz Tescil Nedir? Tedavüllü Tapuda İyiniyetli Alıcı ve Tapu Sicilinin Düzeltilmesi