GAYRİMENKUL HUKUKU · HUKUKİ BİLGİLENDİRME

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi: Noter Şartı, Tapuya Şerh ve Tescil Davası

Satış vaadi nedir, neden yapılır?

Taşınmaz satışı vaadi, tarafların ileride bir taşınmazın satışını yapmayı üstlendikleri bir önsözleşmedir. Tapuda hemen devir yapılamadığı durumlarda kullanılır: bedel taksitle ödenecekse, kat irtifakı henüz kurulmamışsa, bir ipoteğin kaldırılması bekleniyorsa veya mirasçılar arasındaki paylaşma tamamlanmamışsa taraflar önce satış vaadinde bulunur, devri sonra yapar. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.29'a göre bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir; ancak kanunlarda öngörülen istisnalar dışında önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.

Resmi şekil şartı: noterde düzenleme

Taşınmaz satışı resmi şekle tabidir; bu nedenle satış vaadi de aynı şekle tabidir. TBK m.237'ye göre taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi şarttır ve taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Türk Medeni Kanunu (TMK) m.706 da taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olmasını, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlar.

Satış vaadinin resmi şekilde yapılacağı yer noterliktir. Noterlik Kanunu m.60'a göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak noterlerin görevleri arasındadır; m.89 da gayrimenkul satış vaadinin "düzenleme" şeklinde yapılacak işlemler arasında olduğunu belirtir. Noterde yalnızca imzanın onaylanması (onaylama şeklinde işlem) yeterli değildir; sözleşmenin noter tarafından düzenlenmesi gerekir.

Tapuya şerh: üçüncü kişilere karşı koruma

Satış vaadi sözleşmesi tek başına kişisel bir hak doğurur; satıcı taşınmazı başkasına satarsa veya taşınmaza haciz konulursa alıcının hakkı tehlikeye girer. Bunu önlemenin yolu şerhtir. TMK m.1009'a göre taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir ve şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.

2022 yılında yapılan değişiklikle şerh işlemi kolaylaştırılmıştır: Noterlik Kanunu m.60'a göre noter, taşınmaz satış vaadi sözleşmesini, taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh verir. Alıcının sözleşme sırasında şerh talebinde bulunması, taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan haklara karşı alıcıyı korur.

Satıcı tapuyu vermezse: tapu iptali ve tescil

Geçerli bir satış vaadine rağmen satıcı tapuda devirden kaçınırsa alıcı mahkemeye başvurabilir. TMK m.716'ya göre mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir. Bu dava uygulamada tapu iptali ve tescil davası olarak bilinir; dava sonunda verilen kararla alıcı, satıcının iradesi aranmaksızın tapuda malik olarak tescil edilir. Davanın genel çerçevesi için tapu iptal ve tescil davası yazımıza bakabilirsiniz.

Alıcının da kendi edimini yerine getirmiş veya getirmeye hazır olması gerekir. Bedelin tamamı ödenmemişse, mahkeme tescile karar verirken kalan bedelin ödenmesini bir şart olarak arayabilir.

Zamanaşımı

Satış vaadinden doğan tescil isteminin süresi konusunda kanunda özel bir hüküm bulunmadığından TBK m.146'daki genel kural önem kazanır: kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir. Alıcının taşınmazı teslim alıp kullanıyor olması gibi durumlar zamanaşımı değerlendirmesini etkileyebilir; bu nedenle uzun süre beklemeden işlem yapılması önemlidir.

Adi yazılı sözleşme yaptıysanız

Uygulamada en sık karşılaşılan sorun, satış vaadinin noterde değil, emlak ofisinde veya taraflar arasında adi yazıyla yapılmasıdır. Böyle bir sözleşme resmi şekilde yapılmadığı için geçersizdir; alıcı buna dayanarak tescil isteyemez. Bu durumda ödenen bedelin iadesi sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre istenebilir: TBK m.77'ye göre haklı bir sebep olmaksızın bir başkasının malvarlığından zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür; bu yükümlülük özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan bir sebebe dayanması durumunda doğar.

Sebepsiz zenginleşmeden doğan istem hakkı, hak sahibinin geri isteme hakkı olduğunu öğrendiği tarihten başlayarak iki yılın ve her hâlde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Ödemenin yapıldığı tarihteki değer ile dava tarihindeki değer arasındaki farkın nasıl giderileceği somut olaya göre değerlendirilir; bu nedenle ödeme belgelerinin, banka dekontlarının ve yazışmaların saklanması önemlidir.

Sözleşme yaparken dikkat edilecekler

• Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması,
• Taşınmazın ada, parsel ve varsa bağımsız bölüm bilgileriyle açıkça tanımlanması,
• Bedelin, ödeme takviminin ve devrin yapılacağı tarihin yazılması,
• Sözleşmenin tapuya şerh edilmesinin talep edilmesi,
• Taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz ve şerhlerin önceden tapudan kontrol edilmesi,
• Satıcı evliyse ve taşınmaz aile konutuysa, diğer eşin açık rızasının alınması.

Aile konutu satılıyorsa

Satıcının evli olduğu ve satışa konu taşınmazın aile konutu olarak kullanıldığı durumlarda ayrı bir risk vardır. TMK m.194'e göre eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir. Malik olmayan eş, tapu kütüğüne aile konutu şerhi de verdirebilir. Bu nedenle satıcı evliyse, diğer eşin rızasının satış vaadi sözleşmesinde yazılı olarak yer alması, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları önler. Ayrıntılar için aile konutu şerhi yazımıza bakabilirsiniz.

Taraflardan biri borcunu yerine getirmezse

Satış vaadi karşılıklı borç doğuran bir sözleşmedir. Alıcı taksitleri ödemezse veya satıcı devir tarihinde tapuya gelmezse, borçlunun temerrüdüne ilişkin genel hükümler uygulanır. TBK m.125'e göre temerrüde düşen borçlu verilen süre içinde borcunu ifa etmemişse alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir; alacaklı ayrıca borcun ifasından vazgeçtiğini hemen bildirerek ifa edilmemeden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir. Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulur ve daha önce yapılan ödemeler geri istenebilir. Hangi yolun seçileceği, taşınmazın değerindeki değişime ve tarafların durumuna göre önemli farklar doğurabilir.

İlgili içerikler