GAYRİMENKUL HUKUKU

Ortaklığın Giderilmesi Davası

Hukuki dayanak

Paylaşma istemi ve yöntemleri Türk Medeni Kanunu (TMK) m.698 ve m.699'da düzenlenir. Elbirliği mülkiyetinin sona ermesi TMK m.703'te, mirasın paylaşılması ise TMK m.642'de yer alır. Görevli mahkeme Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m.4'te, dava şartı arabuluculuk 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B'de düzenlenmiştir.

Paylı ve elbirliği mülkiyeti

Paylı mülkiyet

TMK m.688'e göre paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir.

Elbirliği mülkiyeti

TMK m.701 uyarınca elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları yoktur; her birinin hakkı ortaklığa giren malların tamamına yaygındır. Miras bunun en sık görülen örneğidir: TMK m.640'a göre mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olurlar. TMK m.703'e göre elbirliği mülkiyeti malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer ve paylaştırma, aksine bir hüküm bulunmadıkça paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır.

Davanın şartları ve kapsamı

TMK m.698'e göre hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Bu nedenle davayı açmak için bütün paydaşların birlikte hareket etmesi gerekmez.

Kanun bu hakkı bazı sınırlara bağlar:

• Paylaşmayı isteme hakkı, hukuki bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir.
• Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.
• Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.
• Elbirliği mülkiyetinde TMK m.702 uyarınca sözleşmeden doğan topluluk devam ettiği sürece paylaşma yapılamaz.

Miras ortaklığında TMK m.642 ayrıca uygulanır. Bu hükme göre mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir. Her mirasçı, terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebilir.

Paylaşma biçimi

TMK m.699'a göre paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paydaşlar paylaşma biçiminde uyuşamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir. Bölünen parçaların değerleri birbirine denk düşmezse, eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır.

Aynı maddeye göre bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi ise bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

Miras paylaşımında TMK m.642, hâkimin olanak varsa taşınmazlardan her birinin tamamını bir mirasçıya vererek paylaştırma yapacağını ve değer farkının para ödenmesi yoluyla giderileceğini öngörür. Paylaşmanın derhal yapılması malın veya terekenin değerini önemli ölçüde azaltacaksa sulh hâkimi, mirasçılardan birinin istemi üzerine paylaşmanın ertelenmesine karar verebilir.

Süreç nasıl işler?

1. Arabuluculuk: 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.
2. Dava: Anlaşma sağlanamazsa dava, HMK m.4 uyarınca sulh hukuk mahkemesinde açılır. Bu hükme göre sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları görür.
3. İnceleme: Tapu, pay ve taraf yapısı belirlenir; mahkeme malın aynen bölünüp bölünemeyeceğini teknik ve hukuki yönden değerlendirir.
4. Karar: Aynen taksim mümkün değilse satış yoluyla paylaşım gündeme gelir.

Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa, 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunludur; bu şerh taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Aynı maddeye göre taşınmazın devrine ilişkin anlaşma belgesinin taraflarından biri, icra edilebilirlik şerhi verilmesinden sonra tapu müdürlüğünden tescil talebinde bulunabilir.

Taraflardan biri geçerli bir mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmazsa, 6325 sayılı Kanun m.18/A uyarınca bu taraf son tutanakta belirtilir ve davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur. Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez.

Süreler

Ortaklığın giderilmesi istemi için kanunda genel bir dava açma süresi öngörülmemiştir; paydaşlardan her biri, yukarıdaki sınırlar saklı kalmak üzere paylaşma isteyebilir. Kanunda yer alan bazı süreler şunlardır:

• Arabulucu, 6325 sayılı Kanun m.18/A uyarınca başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir.
• Bir paydaş kendi payı üzerinde intifa hakkı kurmuşsa, TMK m.700'e göre diğer paydaşlardan biri intifa hakkının kurulduğunun kendisine tebliğinden başlayarak üç ay içinde paylaşma isteminde bulunursa, satış yoluyla paylaşmada intifa hakkı o paya düşecek bedel üzerinde devam eder.

Deliller ve belgeler

• Tapu ve kadastro kayıtları
• Mirasçılık belgesi ve pay bilgileri
• İmar ve ifraz durumunu gösteren belgeler
• Kullanım durumuna ilişkin kayıtlar
• Arabuluculuk son tutanağı

6325 sayılı Kanun m.18/A uyarınca davacı, anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır.

Sık yapılan hatalar

• Arabulucuya başvurmadan dava açmak. 6325 sayılı Kanun m.18/A'ya göre bu durumda dava, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir.
• Paylı mülkiyetin devamına ilişkin resmî şekilde yapılmış bir sözleşme veya tapu şerhi olup olmadığını araştırmamak.
• Bütün paydaşları ve mirasçıları tespit etmeden süreci başlatmak.
• Paydaşlar arasındaki kullanım uyuşmazlığını paylaşma davasıyla karıştırmak; bu konuda paydaşlar arasında ecrimisil ve intifadan men içeriği ayrıca incelenebilir.

Salihli'de ortaklığın giderilmesi davaları: HMK m.4'e göre ortaklığın giderilmesi davalarına sulh hukuk mahkemeleri bakar; HMK m.12'ye göre taşınmaza ilişkin bu davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu nedenle Salihli sınırlarındaki bir tarla veya ev için dava, mirasçılar başka şehirlerde yaşasa bile Salihli'deki sulh hukuk mahkemelerinde açılır. Salihli Adalet Komisyonu'nun 2025 faaliyet raporuna göre bu davalar 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nde ortalama 329 günde; 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nde paylı mülkiyette ortalama 653, miras nedenli davalarda ortalama 311 günde sonuçlanmıştır. Ayrıntılar için Salihli Adliyesi'ndeki mahkemeler ve Salihli'de dava süreleri yazılarına bakılabilir.

Önemli noktalar

TMK m.693'e göre paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir; uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler. Ortaklığın giderilmesi ise kullanımın düzenlenmesinden farklı olarak ortaklığın kendisini sona erdirir.

Kayıtta bir yolsuzluk iddiası varsa tapu iptal ve tescil davası, miras kaynaklı ortaklıklarda miras hukuku hükümleri ayrıca değerlendirilebilir. Genel çerçeve için gayrimenkul hukuku sayfasına bakılabilir. Her dosyanın sonucu somut olaya göre değişebilir.

Dava açmadan önce hissenin satılıp satılamayacağı ve önalım hakkı hisseli tapu satılabilir mi? yazısında anlatılmıştır.

Salihli'deki iki sulh hukuk mahkemesinin yeri ve 2025 yılında ortaklığın giderilmesi davalarının ortalama süreleri Salihli Sulh Hukuk Mahkemesi sayfasında gösterilmiştir.

İlgili içerikler