GAYRİMENKUL HUKUKU · HUKUKİ BİLGİLENDİRME

Ortaklığın Giderilmesi Davası

Bir taşınmazın veya taşınırın birden fazla kişiye ait olması, özellikle miras kalan taşınmazlarda ve paylı mülkiyet ilişkilerinde kullanım, gelir paylaşımı veya satış konusunda uyuşmazlık doğurabilir. Uygulamada “izale-i şuyu” olarak da bilinen ortaklığın giderilmesi davası, birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdiren hukuki yoldur. Salihli ve Manisa'daki taşınmaz uyuşmazlıklarında da aynı maddi hukuk ve arabuluculuk kuralları uygulanır.

Ortaklığın giderilmesi davası nedir?

Türk Medeni Kanunu m.698 uyarınca, kanuni veya hukuki sınırlamalar saklı kalmak üzere her paydaş malın paylaşılmasını isteyebilir. Dava, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu mal üzerindeki birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirmeyi amaçlar.

Dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Bu düzenleme 1 Eylül 2023'ten itibaren uygulanmaktadır.

Aynen taksim nedir?

Aynen taksim, ortak malın fiziken veya hukuken bölünerek paydaşlara ayrı parçalar hâlinde verilmesidir. TMK m.699'a göre paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya satışla bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilebilir. Taşınmazın yüzölçümü, pay ve paydaş sayısı, imar kuralları ve özel mevzuat dikkate alınır.

Aynen taksimde denkleştirme yapılabilir mi?

Aynen bölünme mümkün olduğu hâlde oluşacak parçaların değerleri pay oranlarına tam karşılık gelmiyorsa, eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılması gündeme gelebilir. Teknik bölünebilirlik tek başına yeterli değildir; hukuki ve idari koşulların da sağlanması gerekir.

Satış yoluyla paylaşım ne zaman gündeme gelir?

Malın aynen bölünmesi mümkün değilse veya bölünme önemli değer kaybına neden olacaksa satış yoluyla paylaşım gündeme gelir. Satış sonucunda elde edilen bedel kural olarak pay oranlarına göre dağıtılır.

Satış sadece paydaşlar arasında yapılabilir mi?

TMK m.699'a göre satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilebilmesi bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Tek bir paydaşın talebi bu sonuç için yeterli değildir.

Kimler dava açabilir?

Kural olarak paydaşlardan veya ortaklardan her biri ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Karar tüm paydaşların hukuki durumunu etkilediğinden ortakların tamamının davada yer alması önem taşır. Tapu ve miras kayıtlarındaki taraf yapısı dava öncesinde dikkatle belirlenmelidir.

Görevli ve yetkili mahkeme hangisidir?

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin uyuşmazlıklarda taşınmazın bulunduğu yer kuralı önem taşır.

Tarım arazilerinde neye dikkat edilir?

Tarım arazilerinde yalnızca genel paylaşma hükümlerine bakılması yeterli değildir. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ve diğer özel düzenlemelerdeki bölünme ve devir sınırlamaları da dikkate alınmalıdır. Bu nedenle tarla, bağ ve bahçe niteliğindeki taşınmazlarda teknik bölünebilirlik ile hukuki bölünebilirlik aynı şey değildir.

Muhdesat ve mülkiyet uyuşmazlıkları süreci etkiler mi?

Taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç veya benzeri muhdesatın aidiyeti ile malik veya pay oranına ilişkin çekişmeler satış bedelinin dağıtımını veya yargılamanın seyrini etkileyebilir. Ortaklığın giderilmesi davasının temel amacı mevcut ortaklığı sona erdirmek olsa da ön sorunlar ayrıca incelenmelidir.

Sonuç

Ortaklığın giderilmesinde aynen taksim, satış, arabuluculuk, taraf yapısı ve taşınmazın özel niteliği birlikte değerlendirilmelidir. Özellikle tarım arazileri ve muhdesat bulunan taşınmazlarda dosyanın teknik ve hukuki yönleri birlikte incelenmelidir.