GAYRİMENKUL HUKUKU · HUKUKİ BİLGİLENDİRME
Hisseli Tarla Satışı ve Diğer Paydaşların Önalım Hakkı
KISACA
Hisseli tarla veya arsada, yani paylı mülkiyette, paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar yasal önalım (şufa) hakkını kullanarak payı aynı şartlarla alabilir (TMK m.732). Bu hak, satışın bildirilmesinden itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren iki yıl içinde dava açılarak kullanılmalıdır (TMK m.733).
Hukuki dayanak
Yasal önalım hakkı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) m.732–734'te düzenlenmiştir. TMK m.732 uyarınca bir taşınmazda paydaşlardan biri payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Hakkın amacı, paylı mülkiyette yabancıların paydaş olarak girmesini sınırlamak ve mülkiyetin paydaşlar elinde toplanmasını kolaylaştırmaktır.
Hisseli tarla satışında önalım hakkının şartları
- Taşınmazın paylı mülkiyet halinde olması. Elbirliği mülkiyetinde, örneğin paylaşılmamış mirasta, yasal önalım hakkı kural olarak uygulanmaz.
- Payın üçüncü bir kişiye satılması. Paydaşlar arasındaki satışlarda önalım hakkı doğmaz.
- Devrin satış yoluyla yapılması. Bağış veya trampa gibi devirlerde kural olarak önalım hakkı doğmaz; ancak satışın bağış gibi gösterildiği muvazaalı işlemlerde durum farklı değerlendirilebilir.
Süreler
TMK m.733/4 uyarınca önalım hakkı, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Satış bildirilmemişse, iki yıllık süre tapudaki satış tarihinden itibaren işler. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir.
Önalım davası ve bedel
Önalım hakkı, alıcıya karşı açılacak dava ile kullanılır. Önalım hakkı sahibi, payın tapuda gösterilen satış bedelini ve tapu masraflarını, hâkimin belirleyeceği süre içinde depo etmelidir (TMK m.734). Uygulamada tapuda düşük bedel gösterildiği iddiası sık görülür; bu durumda alıcı, gerçek satış bedelinin daha yüksek olduğunu ileri sürebilir ve bedel mahkemece değerlendirilir.
Önalım hakkından feragat
Önalım hakkından önceden feragat, ancak resmi şekilde yapılırsa geçerlidir. Belirli bir satış için feragat ise yazılı olarak yapılabilir. Cebri artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m.733).
Tarım arazilerine ilişkin özel durum
Tarım arazileri bakımından 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, arazinin asgari büyüklüğün altına bölünmesini ve hisselendirilmesini sınırlayan özel kurallar içerir. Bu nedenle tarım arazisinde pay satışı ve devri yapılmadan önce bu kuralların da kontrol edilmesi gerekir.
Önemli noktalar
Önalım davasında sürelerin ve depo edilecek bedelin doğru hesaplanması belirleyicidir. Paylı mülkiyetin sona erdirilmesi için ortaklığın giderilmesi davası, genel çerçeve için gayrimenkul hukuku sayfasına bakılabilir.
SIK SORULAN SORULAR
Sık sorulan sorular
Hisseli tarlada paydaş payını yabancıya satabilir mi?
Satabilir; ancak diğer paydaşlar önalım hakkını kullanarak payı aynı şartlarla alabilir (TMK m.732).
Önalım hakkı ne kadar sürede kullanılır?
Satışın bildiriminden itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren iki yıl içinde dava açılmalıdır (TMK m.733).
Önalım davasında ne kadar para yatırılır?
Tapudaki satış bedeli ve tapu masrafları hâkimin belirleyeceği süre içinde depo edilir (TMK m.734).
Miras kalan paylaşılmamış tarlada önalım hakkı var mı?
Elbirliği mülkiyetinde yasal önalım hakkı kural olarak uygulanmaz.
İlgili içerikler
KAYNAKLAR
Başlıca kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m.732, m.733 ve m.734.
- 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu.
- Mevzuat Bilgi Sistemi — güncel kanun metinleri.