GAYRİMENKUL HUKUKU

Tapu İptal ve Tescil Davası

Hukuki dayanak

Tapu sicilinin işleyişi Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) eşya hukuku kitabında düzenlenir. TMK m.1022'ye göre ayni haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır. TMK m.1021 uyarınca da kurulması kanunen tescile tabi ayni haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz.

Davanın temel dayanağı yolsuz tescil kavramıdır. TMK m.1024'e göre bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. TMK m.1025 ise bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş, bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmişse, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimsenin tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebileceğini düzenler.

Taşınmaz satışının şekli Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) yer alır. TBK m.237 uyarınca taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Yetki bakımından ise Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 12. maddesi uygulanır.

Davanın kapsamı ve şartları

Tapu iptal ve tescil talebi tek bir sebebe bağlı değildir; her dosyada kaydın neden yolsuz olduğu ayrıca ortaya konulmalıdır. Kanun metninden hareketle şu başlıklar gündeme gelebilir:

• Ayırt etme gücünün bulunmaması: TMK m.15'e göre kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere, ayırt etme gücü bulunmayan kimsenin fiilleri hukuki sonuç doğurmaz.
• İrade bozuklukları: TBK m.30, m.36 ve m.37; esaslı yanılma, aldatma ve korkutma hâllerinde sözleşmeyle bağlı olunmayacağını düzenler.
• Şekle aykırılık: TMK m.706'ya göre taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.
• Tescil isteme hakkı: TMK m.716'ya göre mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak malikten tescil istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.

Tescilden önce kazanılan mülkiyet ayrıca değerlendirilir. TMK m.705 uyarınca taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur; ancak miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal ve kamulaştırma hâllerinde mülkiyet tescilden önce kazanılır.

Benzer taleplerle ilişkisi

Tapu iptal ve tescil talebi, mülkiyet hakkını koruyan diğer yollarla birlikte düşünülebilir. TMK m.683'e göre malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir. Kayıt doğru olduğu hâlde taşınmazı başkası kullanıyorsa, çözüm tapu iptalinden farklı bir dava türünde aranabilir.

Sona ermiş bir ayni hakkın kaydı da ayrı bir kurala bağlıdır. TMK m.1026'ya göre bir ayni hakkın sona ermesiyle tescil her türlü hukuki değerini kaybettiği takdirde, yüklü taşınmaz maliki terkini isteyebilir. Tapu memuru bu istemi yerine getirirse her ilgili, bu işlemin kendisine tebliği tarihinden başlayarak otuz gün içinde terkine karşı dava açabilir.

İyiniyetli üçüncü kişinin durumu

Tapu sicili herkese açıktır ve TMK m.1020'ye göre kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez. TMK m.1023 uyarınca tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.

Buna karşılık TMK m.1024'e göre bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. TMK m.1025 de iyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları ayni hakları ve her türlü tazminat istemini saklı tutar. Bu nedenle taşınmaz el değiştirmişse, sonraki malikin bilgi durumu davanın seyrini değiştirebilir.

Süreç nasıl işler?

1. Güncel ve tedavüllü tapu kayıtları incelenir, devir zinciri ve kaydın dayandığı belgeler belirlenir.
2. İptal talebinin somut hukuki sebebi kurulur; yolsuzluğun hangi işlemden kaynaklandığı açıklanır.
3. Taşınmaz el değiştirmişse güncel malik ile önceki işlemler birlikte değerlendirilir.
4. Dava, kesin yetkili mahkemede açılır ve deliller sunulur; gerektiğinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılır.

HMK m.12 uyarınca taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Dava birden fazla taşınmaza ilişkinse, aynı madde uyarınca taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da açılabilir.

Mahkeme kararı sonrasında düzeltme tapu memuru tarafından yapılır. TMK m.1027'ye göre ilgililerin yazılı rızaları olmadıkça tapu memuru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir.

Salihli'de tapu iptal ve tescil davası: HMK m.12'ye göre taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; taraflar bunun aksine anlaşamaz. Salihli ve köylerindeki taşınmazlar için dava, adliye ana binasındaki asliye hukuk mahkemelerinde görülür. Davanın açılmasıyla birlikte tapuya ihtiyati tedbir şerhi konulması istenmezse, taşınmazın dava sürerken üçüncü kişilere devri mümkün kalır.

Süreler

Uygulanacak süre ileri sürülen hukuki sebebe göre değişebilir; bu nedenle tapu iptal davasında tek bir süre olduğu şeklinde genelleme yapılmamalıdır. Örneğin TBK m.39'a göre yanılma veya aldatma sebebiyle ya da korkutulma sonucunda sözleşme yapan taraf, yanılma veya aldatmayı öğrendiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde sözleşme ile bağlı olmadığını bildirmez veya verdiği şeyi geri istemezse sözleşmeyi onamış sayılır. Diğer sebepler bakımından süre ve zamanaşımı ayrıca kontrol edilmelidir.

Deliller ve belgeler

• Güncel ve tedavüllü tapu kayıtları
• Resmî senet ve akit tabloları
• Vekâletnameler ve kadastro belgeleri
• Sağlık kayıtları ve gerektiğinde ayırt etme gücüne ilişkin raporlar
• Banka kayıtları, sözleşmeler ve hukuka uygun yazışmalar
• Gerektiğinde keşif ve bilirkişi incelemesi

Sık yapılan hatalar

• Davanın sebebini açıkça belirtmeden yalnızca "kaydın iptali" talebiyle yetinmek.
• Taşınmazın üçüncü kişiye devredildiğini araştırmadan dava açmak.
• Kesin yetki kuralını gözden kaçırarak davayı taşınmazın bulunduğu yer dışında açmak.
• Miras yoluyla gelen taleplerde miras hukuku ve saklı pay ve tenkis hükümlerini ayrıca değerlendirmemek.

Yolsuz tescil ve üçüncü kişiler: özet tablo

Tapu iptal ve tescil davasının sonucu, büyük ölçüde taşınmazın üçüncü bir kişiye geçip geçmediğine ve bu kişinin iyiniyetli olup olmadığına bağlıdır. Türk Medeni Kanunu'ndaki kurallar şöyledir:

Taşınmaz iyiniyetli bir üçüncü kişiye devredilmişse, tapu iptal ve tescil talebi yerine tazminat talebi gündeme gelebilir; bu nedenle dava açılmadan önce taşınmazın güncel tapu kaydı mutlaka kontrol edilmelidir. Dava sürerken devrin önlenmesi için ihtiyati tedbir istenmesi de bu riski azaltır.

Önemli noktalar

Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlar ayrı bir sorumluluk rejimine tabidir. TMK m.1007'ye göre tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur ve Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür.

Paylı mülkiyetteki taşınmazlarda paydaşlar arasındaki uyuşmazlık tapu iptal davasından farklı bir yola, örneğin ortaklığın giderilmesi davasına konu olabilir. Genel çerçeve için gayrimenkul hukuku sayfası incelenebilir. Her dosyanın sonucu somut olaya göre değişebilir.

Komşu parsele taşan bir yapıda, iyiniyetli yapı sahibinin uygun bir bedel karşılığında irtifak hakkı veya taşan kısmın mülkiyetini isteyebileceği hâller TMK m.725'te ayrıca düzenlenmiştir; tecavüzlü inşaat yazısına bakılabilir. Noterde düzenlenmiş bir satış vaadi sözleşmesine dayanılarak da tescil davası açılabilir; şartlar taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yazısındadır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici işi tamamlamazsa, kendisine önceden devredilen arsa paylarının geri alınması için de tapu iptali ve tescil davası gündeme gelir; sözleşmeden dönme şartları kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazısındadır.

Salihli'deki dört asliye hukuk mahkemesinin baktığı davalar ve 2025 yılındaki ortalama süreleri Salihli Asliye Hukuk Mahkemesi sayfasında gösterilmiştir.

Taşınmaz el değiştirmişse iyiniyetli alıcının korunması ve tapu sicilinin düzeltilmesi davası yolsuz tescil ve tedavüllü tapu yazısında anlatılmıştır.

İlgili içerikler