GAYRİMENKUL HUKUKU · HUKUKİ BİLGİLENDİRME

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Şekil Şartı, Müteahhit Gecikirse Haklar ve Ayıplı Yapı

Sözleşmenin niteliği

Arsası olan ama bina yaptıracak parası olmayan malik ile arsası olmayan yüklenici arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi, ülkemizde konut üretiminin en yaygın yoludur. Bu sözleşmede yüklenici bir bina yapmayı, arsa sahibi de bunun karşılığında arsadan pay ve bazı bağımsız bölümleri yükleniciye devretmeyi üstlenir. Sözleşmenin bina yapma kısmı eser sözleşmesidir: TBK m.470'e göre eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Burada bedel para değil, arsa payıdır. Bu nedenle sözleşme aynı zamanda bir taşınmaz devri vaadi içerir.

Şekil şartı: neden noterde yapılmalı?

Sözleşmenin geçerliliği için en önemli kural şekildir. TMK m.706'ya göre taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. TBK m.237'ye göre de taşınmaz satışı vaadi, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa payının devrini içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır (Noterlik Kanunu m.89). Kendi aralarında imzalanan adi yazılı bir sözleşme, tarafların ileride arsa payının devri için dava açmasını zorlaştırır ve ciddi uyuşmazlıklara yol açar.

Sözleşmede en azından şunların açıkça yazılması gerekir:

• Yapılacak binanın proje ve teknik şartnamesi, malzeme kalitesi ve kat sayısı,
• Hangi bağımsız bölümlerin arsa sahibine, hangilerinin yükleniciye kalacağı; paylaşım oranı ve kat, cephe bilgisi,
• İşe başlama ve teslim tarihleri ile gecikme hâlinde ödenecek tazminat veya ceza şartı,
• Arsa payının yükleniciye hangi aşamalarda devredileceği,
• İskân (yapı kullanma izni) belgesinin kim tarafından ve ne zamana kadar alınacağı.

Arsa payı ne zaman devredilmeli?

Arsa sahibi bakımından önemli bir risk, bütün payların inşaat başlamadan yükleniciye devredilmesidir. Yüklenici işi bırakır veya borçları yüzünden payları haczedilirse, arsa sahibi hem arsasını hem dairesini kaybetme riskiyle karşılaşır. Bu nedenle payların, inşaatın ilerleme durumuna göre (örneğin temel, kaba inşaat, iskân aşamalarında) kademeli olarak devredilmesi ve her aşamanın sözleşmede tanımlanması önerilir. Devir konusunda ayrıntılar için taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yazısına bakılabilir.

Yüklenici işi geciktirirse

TBK m.473'e göre yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir. Örneğin 24 ayda teslim edilmesi gereken bir binada 18. ayda yalnızca temel atılmışsa, arsa sahibinin 24. ayı beklemesi gerekmez.

Genel temerrüt hükümleri de uygulanır. TBK m.125'e göre temerrüde düşen borçlu verilen süre içinde borcunu ifa etmemişse alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme tazminatını isteyebilir; ayrıca ifadan vazgeçtiğini hemen bildirerek ifa edilmemeden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir. Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulur ve daha önce ifa ettiklerini geri isteyebilir. Arsa payı daha önce yükleniciye devredilmişse, bu payın geri alınması için tapu iptali ve tescil davası gündeme gelir; bu dava tapu iptal ve tescil davası yazısında anlatılmıştır.

Ayıplı yapı: çatlaklar, sızıntılar, projeye aykırılık

Bina teslim edildikten sonra ortaya çıkan ayıplarda zamanında hareket etmek önemlidir. TBK m.474'e göre iş sahibi, eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır. Taraflardan her biri giderini karşılayarak eserin bilirkişi tarafından gözden geçirilmesini isteyebilir. TBK m.477'ye göre gözden geçirme ve bildirim ihmal edilirse eser kabul edilmiş sayılır; ancak yüklenicinin kasten gizlediği ve olağan gözden geçirmede fark edilemeyecek ayıplar için sorumluluğu devam eder. Sonradan ortaya çıkan ayıp da gecikmeksizin bildirilmelidir.

TBK m.475'e göre ayıp hâlinde iş sahibi; eser kullanılamayacak ölçüde ayıplıysa sözleşmeden dönme, eseri alıkoyup ayıp oranında bedel indirimi veya aşırı masraf gerektirmiyorsa ücretsiz onarım isteyebilir. Ancak eser iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa dönme hakkı kullanılamaz; bina inşaatlarında bu nedenle çoğu zaman bedel indirimi veya onarım gündeme gelir. TBK m.478'e göre ayıplı eser nedeniyle açılacak davalar taşınmaz yapılarda teslim tarihinden itibaren beş yılda, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yılda zamanaşımına uğrar.

Salihli'de kat karşılığı uyuşmazlıkları: Yükleniciye devredilen arsa paylarının geri alınması gibi tapu kaydını değiştirebilecek davalarda HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Arsa Salihli'deyse bu davalar Salihli'de, adliye ana binasındaki asliye hukuk mahkemelerinde görülür. Tapu kaydına ilişkin genel kurallar tapu iptal ve tescil davası yazısında anlatılmıştır.

Önemli noktalar

Sözleşme imzalanmadan önce yüklenicinin daha önce yaptığı binalar, iskân alıp almadığı ve hakkında icra takibi bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır. Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması, payların kademeli devri ve gecikme cezasının açıkça yazılması, ileride yaşanacak uyuşmazlıkların büyük kısmını önler. Genel çerçeve için gayrimenkul hukuku sayfasına bakılabilir.

İlgili içerikler