GAYRİMENKUL HUKUKU · HUKUKİ BİLGİLENDİRME

Komşu Arsaya Taşan Bina: Tecavüzlü İnşaatta Yıkım mı, Bedel mi?

Sık görülen bir uyuşmazlık

Özellikle imar planı uygulamalarından, eski kadastro ölçümlerinden veya ölçüm hatalarından sonra şu durumla sık karşılaşılır: komşunun evinin bir köşesi, saçak çıkması, bahçe duvarı veya deposu sizin parselinizin içinde kalmaktadır. Bazen de sorun tersinedir: yıllardır oturduğunuz evin bir kısmının komşu parselde olduğu yeni bir ölçümle ortaya çıkar. Türk Medeni Kanunu (TMK), bu iki tarafın menfaatlerini dengelemek için "taşkın yapı" kuralını öngörür.

Önce sınır: tapu planı esastır

Taşma olup olmadığı, sınırın nerede olduğuna bağlıdır. TMK m.719'a göre taşınmazın sınırları tapu planları ve arz üzerindeki sınır işaretleriyle belirlenir; tapu planları ile arazideki işaretler birbirini tutmazsa asıl olan plandaki sınırdır; bu kural, yetkili makamlarca heyelan bölgesi olduğu belirlenen yörelerde uygulanmaz. Yani yıllardır duran bir duvar, tek başına sınırın orada olduğunu göstermez. Her arazi maliki, komşusunun istemi üzerine belli olmayan sınırların belirlenmesi için tapu planlarının düzeltilmesine veya arz üzerine sınır işaretleri konulmasına katkıda bulunmakla yükümlüdür.

Uygulamada ilk adım, lisanslı bir harita mühendisine veya kadastro müdürlüğüne aplikasyon (yer gösterme) yaptırmaktır. Dava açılırsa mahkeme de keşif yaparak fen bilirkişisi aracılığıyla taşmanın olup olmadığını ve miktarını belirler.

Kural: arazi malikinin hakları

Arazi üzerindeki mülkiyet, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapıları da kapsar. TMK m.718'e göre arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar ve bu mülkiyetin kapsamına yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer. Başkasının arazisine yapılan yapı kısmı, o arazinin bütünleyici parçası hâline gelir.

Arazisine taşma olan malik, TMK m.683'e dayanarak her türlü haksız elatmanın önlenmesini dava edebilir. Elatmanın önlenmesi davasında, taşan kısmın kaldırılması (yıkım) ve arazinin eski hâline getirilmesi de istenebilir. Arazinin kullanılamadığı süre için ayrıca haksız işgal tazminatı (ecrimisil) gündeme gelebilir.

İstisna: taşkın yapı ve on beş günlük süre

Yapının küçük bir kısmının taşması yüzünden bütün binanın yıkılması, ekonomik olarak büyük bir kayıp yaratabilir. Kanun bu nedenle iyiniyetli yapana bir imkân tanır. TMK m.725'e göre bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahipse, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.

Böyle bir irtifak hakkı yoksa, maddenin ikinci fıkrası devreye girer: zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak on beş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.

Bu hükmün üç şartı birlikte aranır:

• İtiraz edilmemiş olması: Arazi sahibi, taşmayı öğrendikten sonra 15 gün içinde itiraz etmemiş olmalıdır. İnşaat sürerken taşmayı fark eden komşunun yazılı itirazda bulunması bu nedenle önemlidir; itirazın ihtarname gibi ispatı kolay bir yolla yapılması yararlı olur.
• İyiniyet: Yapıyı yapan, başkasının arazisine taştığını bilmemeli ve bilmesi de gerekmemelidir. Ölçüm yaptırmadan, sınır belli değilken "nasılsa sorun olmaz" diyerek yapılan inşaatta iyiniyet tartışmalı hâle gelir.
• Hakkaniyet: Durum ve koşullar da bu çözümü haklı göstermelidir. Taşan kısmın büyüklüğü, arazi sahibinin uğradığı zarar, yıkımın yaratacağı kayıp ve tarafların davranışları birlikte değerlendirilebilir.

Şartlar varsa hâkim, taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasına veya o arazi parçasının mülkiyetinin bedel karşılığında yapı sahibine devrine karar verebilir. Kanun yalnızca "uygun bir bedel" öngörür; bedelin belirlenmesinde taşan alanın değeri ve arazi sahibinin kaybı gibi unsurlar dikkate alınabilir.

İnşaat sırasında komşuya verilen zarar

Taşma yalnızca yapının sınırı geçmesi şeklinde olmaz. Komşu parseldeki kazı nedeniyle duvarınızın çatlaması, temel kazısı sırasında toprağın kayması veya inşaat malzemesinin arazinize yığılması da sık görülen sorunlardır. TMK m.730'a göre bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını bu hakkın yasal kısıtlamalarına aykırı kullanması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesi ile karşılaşan kimse, durumun eski hâline getirilmesini, tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini dava edebilir; komşu hakkından kaynaklanan bu tür uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Yani zararın gerçekleşmesini beklemek gerekmez; somut bir tehlike varken de önleyici talepte bulunulabilir. Hâkim, yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan zararların ise uygun bir bedelle denkleştirilmesine karar verebilir. Bu tür durumlarda zararın fotoğraf, video ve tespit tutanağıyla belgelenmesi, ileride açılacak davada belirleyici olur.

Bina tamamen başkasının arsasındaysa

Taşkın yapı kuralı, yapının bir kısmının komşu araziye taştığı durumlar içindir. Bina tamamen başkasının arazisine yapılmışsa TMK m.722-724 uygulanır. Başkasının arazisindeki yapıda kullanılan malzeme arazinin bütünleyici parçası olur. Ancak rıza olmadan kullanılan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, arazi maliki de malzeme sahibi de gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülmesini isteyebilir. Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür; tarafların iyiniyetli olup olmaması tazminatın kapsamını etkiler. Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.

Paylı taşınmazlarda durum

Hisseli bir arazide paydaşlardan birinin diğerlerinin rızası olmadan ev yapması da benzer uyuşmazlıklar doğurur; ancak bu durumda komşu parsele taşma değil, paydaşlar arasındaki kullanım sorunu söz konusudur. Bu konu için paydaşlar arasında ecrimisil ve ortaklığın giderilmesi yazılarımıza bakabilirsiniz.

Ne yapılmalı?

• Taşmadan şüpheleniyorsanız önce aplikasyon ile sınırı tespit ettirin.
• Arazinize taşma olduğunu öğrendiğiniz anda, 15 günlük süreyi kaçırmamak için yazılı ve ispatlanabilir şekilde itiraz edin.
• İnşaat yapıyorsanız, temel atmadan önce parsel sınırlarını harita mühendisine işaretletin; bu, ileride iyiniyetinizi göstermek için de önemli bir delildir.
• Uyuşmazlık sürüyorsa tapu kaydı ve sınırlar için tapu iptal ve tescil davası ile gayrimenkul hukuku sayfalarımıza bakabilirsiniz.

İlgili içerikler