GAYRİMENKUL HUKUKU · HUKUKİ BİLGİLENDİRME

Hisseli Tapu Satılabilir mi? Hissedarların İzni, Önalım Hakkı ve Ortaklığın Giderilmesi

Hisseli tapuda kendi payımı satabilir miyim?

Hisseli tapu, hukuki adıyla paylı mülkiyet, bir taşınmazın birden fazla kişiye belli oranlarda ait olmasıdır. TMK m.688'e göre paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir; paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir ve pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir. Bu nedenle tapuda 1/4 hissesi olan kişi, bu hissesini diğer hissedarlara sormadan satabilir.

Satış, her taşınmaz satışında olduğu gibi resmî şekilde, yani tapu müdürlüğünde yapılmalıdır. TMK m.706'ya göre taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Hisse satışı için kendi aralarında yapılan adi yazılı sözleşmeler mülkiyeti geçirmez.

Önalım (şufa) hakkı nedir, süresi ne kadar?

Hissedarın payını yabancı birine satması, diğer hissedarların istemediği biriyle ortak olmalarına yol açabilir. Kanun bu nedenle diğer paydaşlara bir öncelik tanımıştır. TMK m.732'ye göre paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Paydaşlar arasındaki satışlarda bu hak doğmaz; hak yalnızca üçüncü kişiye yapılan satışlarda söz konusudur.

TMK m.733'e göre yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir ve önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Aynı maddeye göre cebri artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. TMK m.734'e göre önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır; dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından belirlenir ve hak sahibi bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin verdiği kesin süre içinde yatırmak zorundadır. Tarım arazilerindeki uygulama için hisseli tarla satışı ve önalım hakkı yazısına bakılabilir.

Taşınmazın tamamı nasıl satılır?

Bir hissedarın kendi payını satması ile bütün taşınmazın satılması farklı şeylerdir. TMK m.692'ye göre paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Yani evin veya tarlanın tamamını bir alıcıya satmak için tapudaki bütün hissedarların tapu müdürlüğünde satışa katılması ya da vekâlet vermesi gerekir. Hissedarlardan biri bile kabul etmezse tamamın satışı yapılamaz; bu durumda başvurulacak yol ortaklığın giderilmesidir.

Miras kalan taşınmazda durum farklı mı?

Evet. Ölen kişiden kalan ve mirasçılar arasında henüz paylaşılmamış taşınmazlar tapuda çoğu zaman "iştirak hâlinde" görünür. TMK m.701'e göre kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti elbirliği mülkiyetidir; ortakların belirlenmiş payları yoktur ve her birinin hakkı malların tamamına yaygındır. TMK m.702'ye göre de kanunda aksine hüküm yoksa yönetim ve tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir.

Bu nedenle mirasçılardan biri, iştirak hâlindeki bir tarladan "kendi payını" tapuda doğrudan satamaz. Mirasçılar önce paylı mülkiyete geçebilir ya da miras payını devredebilir. TMK m.677'ye göre miras payının devri konusunda mirasçılar arasında yapılan sözleşmeler yazılı şekle, bir mirasçının üçüncü kişiyle yapacağı sözleşme ise noterlikçe düzenlenmeye bağlıdır. Mirasın paylaşılması için miras nasıl paylaşılır? ve miras kalan tarla bölünebilir mi? yazılarına bakılabilir.

Hissedarlar anlaşamazsa: ortaklığın giderilmesi

Hissedarlardan biri satışa yanaşmıyor, diğeri de ortak kalmak istemiyorsa kanun ortaklığı sona erdirme imkânı tanır. TMK m.698'e göre hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Mahkeme taşınmazı mümkünse aynen bölüştürür, değilse satarak bedelini paylara göre dağıtır.

Bu dava için önce arabulucuya gidilmesi zorunludur. 6325 s. K. m.18/B'ye göre taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Davaya HMK m.4'e göre sulh hukuk mahkemesi bakar. Ayrıntılar ortaklığın giderilmesi davası yazısındadır.

Salihli'de ortaklığın giderilmesi davaları

Salihli Adalet Komisyonu'nun 2025 faaliyet raporuna göre ortaklığın giderilmesi davaları Salihli 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nde ortalama 329 günde sonuçlanmıştır. 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nde ise paylı mülkiyetten kaynaklanan ortaklığın giderilmesi davaları ortalama 653 günde, miras nedenli olanlar ortalama 311 günde bitirilmiştir. Bunlar ortalama sürelerdir; keşif ve bilirkişi incelemesi gerektiren dosyalarda süre uzayabilir. Ayrıntılar için Salihli'de dava süreleri yazısına bakılabilir.

Önemli noktalar

Hisse alacak kişi önce tapu kaydını incelemeli, mülkiyetin paylı mı elbirliği mi olduğunu, taşınmaz üzerinde haciz veya şerh bulunup bulunmadığını kontrol etmelidir. Hisse satan kişi ise satışın diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesini sağlayarak önalım süresinin işlemeye başlamasını sağlayabilir. Hissenin fiilen nereyi kapsadığına dair kendi aralarındaki anlaşmalar, ortaklığın giderilmesi davasında hâkimi bağlamaz.

Pay satışında tapuda ödenecek harcın oranı, kimin ödediği ve hesap örnekleri tapu harcı 2026 yazısında anlatılmıştır.

İlgili içerikler