MİRAS HUKUKU · TARIM ARAZİSİ · HUKUKİ BİLGİLENDİRME

Miras Kalan Tarla Kardeşler Arasında Bölünebilir mi?

"Herkes kendi payını alsın" neden her zaman mümkün değil?

Baba vefat etmiş, geride sulu bir tarla ile biraz bağ kalmıştır. Dört kardeşten ikisi şehirdedir, biri tarlayı eker, biri de payını satıp kurtulmak ister. En sık duyulan öneri basittir: "Tarlayı dörde bölelim, herkes kendi parçasının sahibi olsun." Ancak tarım arazilerinde bu öneri çoğu zaman kanuna takılır.

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarım arazilerinin miras yoluyla küçük ve verimsiz parçalara bölünmesini önlemek için iki ayrı sınır koyar. Bu sınırların altına inen bir bölünme kural olarak yapılamaz. Bu yüzden miras kalan bir tarla için ilk soru "kaç kişiyiz?" değil, "arazi hangi sınıfta ve ne büyüklükte?" olmalıdır.

Birinci sınır: asgari tarımsal arazi büyüklüğü

Asgari büyüklük, Bakanlıkça bölge ve yöre özellikleri gözetilerek belirlenir. Kanun bunun sonucunu açıkça yazar: belirlenen asgari büyüklüğe erişmiş tarımsal araziler, bölünemez eşya niteliği kazanmış olur.

Bakanlığın belirleyeceği büyüklük için Kanun bir taban da koymuştur. 5403 sayılı Kanun m.8'e göre asgari tarımsal arazi büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez. Bu büyüklüklerin altında tarım arazileri ifraz edilemez, hisselendirilemez ve pay ya da paydaş sayısı artırılamaz.

Kanun burada bir kapı da aralık bırakır: çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak ihtiyaçları olan bitkilerin yetiştiği alanlarda, arazi özellikleri nedeniyle daha küçük parsellerin oluşması gerekli ise Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabilir.

İkinci sınır: yeter gelirli arazi büyüklüğü ve Salihli

İkinci sınır, bir ailenin geçimini sağlayabileceği arazi büyüklüğüdür. Bu büyüklükler, Kanuna ekli (1) sayılı listede il ve ilçe bazında tek tek gösterilmiştir. Kanuna göre tarımsal araziler bu listede belirlenen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin altında ifraz edilemez, bölünemez. Arazinin bu niteliği, şerh konulmak üzere Bakanlık tarafından tapu müdürlüğüne bildirilir.

Listede Manisa'nın ilçeleri de yer alır. Salihli için gösterilen büyüklükler şöyledir:

• Sulu arazi: 55 dekar
• Kuru arazi: 145 dekar
• Dikili arazi: 10 dekar
• Örtüaltı arazi: 3 dekar

Örneğin Salihli'de 100 dekarlık kuru bir tarla, listedeki 145 dekarlık büyüklüğün zaten altında kaldığı için kural olarak daha küçük parçalara bölünemez. 300 dekarlık kuru bir arazi ise ancak her biri en az 145 dekar olacak şekilde, en fazla iki parçaya ayrılabilecek büyüklüktedir. 20 dekarlık bir bağ ise dikili arazi için gösterilen 10 dekarlık büyüklük bakımından değerlendirilir. Komşu ilçelerde rakamlar farklıdır; örneğin listede Alaşehir için kuru arazi büyüklüğü 130, Turgutlu için 145 dekar olarak gösterilmiştir. Arazinin hangi sınıfa girdiğini ise Kanun'a göre Bakanlık belirler; tapudaki "tarla" ya da "bağ" ibaresi tek başına yeterli olmayabilir.

Sınırların üzerinde kalan araziler için de serbestlik yoktur. Kanuna göre tarım arazilerinde ifraz, hisselendirme, pay temliki, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, paylı mülkiyet olarak intikal ve taksim gibi işlemler Bakanlığın izni ile yapılır.

Hesapta bir ayrıntı daha vardır: Yeter gelirli büyüklük hesaplanırken aynı kişiye ait olup aralarında ekonomik bütünlük bulunduğu Bakanlıkça tespit edilen araziler birlikte değerlendirilir. Yani babadan kalan birbirine yakın birkaç parça, tek bir işletme gibi ele alınabilir.

Bölünemiyorsa tarla kime kalır?

Kanunun mirasla ilgili temel kuralı kısadır: mirasa konu tarımsal arazilerde mülkiyetin devri esastır. Yani arazi parçalanmaz; bir mirasçıya ya da mirasçıların birlikte kuracağı bir yapıya devredilir, diğer mirasçılar paylarının karşılığını parayla alır.

Mirasçılar anlaşırsa

5403 sayılı Kanun m.8/C'ye göre mirasçılar arazinin mülkiyeti hakkında şu yollardan birini kararlaştırabilir:

• Bir mirasçıya, ya da yeter gelirli büyüklükleri karşılaması durumunda birden fazla mirasçıya devir,
• Türk Medeni Kanunu'na göre kuracakları aile malları ortaklığına veya kazanç paylı aile malları ortaklığına devir,
• Mirasçıların tamamının miras payı oranında hissedarı oldukları bir limited şirkete devir,
• Mülkiyetin üçüncü kişilere devri.

Anlaşma varsa devir işlemleri mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanır. Bu sürede anlaşan mirasçılara Kanun bir avantaj da tanır: mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde anlaşmaları durumunda mirasçılar, devirle ilgili işlemlerin harçlarından ve bu işlemlerle ilgili kâğıtların damga vergisinden muaftır.

Mirasçılar anlaşamazsa

Kanuna göre mirasçılar arasında anlaşma sağlanamadığı takdirde, mirasçılardan her biri yetkili sulh hukuk mahkemesi nezdinde dava açabilir. Hâkim arazinin, kişisel yetenek ve durumu göz önüne alınarak belirlenen "ehil mirasçıya" tarımsal gelir değeri üzerinden devrine karar verir. Birden çok ehil mirasçı varsa öncelik geçimini bu araziden sağlayan mirasçıdadır; o da yoksa en yüksek bedeli teklif eden mirasçı tercih edilir. Araziyi isteyen mirasçı çıkmazsa hâkim satışa karar verir ve bedel mirasçılar arasında payları oranında paylaştırılır.

Araziyi devralan mirasçı, diğer mirasçıların paylarının karşılığını ödemek zorundadır. Kanun bunun için süre de belirler: Sulh hukuk hâkimi, devralacak mirasçıya diğer mirasçıların payları bedelini mahkeme veznesine yatırması için altı aya kadar süre verir; talep edilirse altı ay ek süre verilebilir. Bedel yatırılmaz ve devre istekli başka mirasçı da çıkmazsa arazi açık artırmayla satılır. Bu davalar her türlü resim ve harçtan muaftır.

Mirasçılar bir yıl içinde ne anlaşır ne de dava açarsa iş kendiliğinden çözülmez. Durumu öğrenen kamu kurumları Bakanlığa bildirir; Bakanlık mirasçılara üç ay süre verir ve bu süre sonunda devir olmazsa sulh hukuk mahkemesinde kendisi dava açabilir.

Bilinmesi gereken üç ayrıntı

• Vasiyetle her şey belirlenemez. Arazinin devrini isteyen ve buna ehil tek mirasçının bu hakkı, ölüme bağlı tasarrufla ortadan kaldırılamaz. Birden çok uygun mirasçı varsa, araziyi kimin alacağı vasiyetle belirlenebilir; buna itiraz edilirse ehil mirasçıyı hâkim belirler.
• Arazi sonra imara açılırsa fark paylaşılır. Araziyi devralan mirasçının elindeki arazinin değeri, devirden itibaren yirmi yıl içinde tarım dışı kullanım nedeniyle artarsa, aradaki fark diğer mirasçılara payları oranında ödenir.
• "Hisseli tarla" satışlarında ceza riski vardır. Tarım arazisini tapuya tescil edilemeyen fiili hisseler oluşturarak bir şirket ya da kooperatif üyeliği üzerinden parça parça devretmek veya buna aracılık etmek, 5403 sayılı Kanun m.21'e göre bir yıldan üç yıla kadar hapis ve adli para cezası gerektirir.

Mirasçılar arasındaki ortaklığın genel olarak nasıl sona erdirileceği ortaklığın giderilmesi davası yazısında, paydaşlardan birinin payını yabancıya satması hâlinde doğan hak ise hisseli tarla satışı ve önalım hakkı yazısında ele alınmıştır. Tarım arazisinin aynen bölünmesi söz konusu olduğunda, bu yazıdaki sınırlar her iki konuda da göz önünde tutulur.

İlgili içerikler