GAYRİMENKUL · İDARE HUKUKU · HUKUKİ BİLGİLENDİRME

Tarım Arazisine Ev, Depo veya Sera Yapmak İçin Hangi İzin Gerekir?

Tarlaya küçük bir depo yapmak da izne mi tabi?

Bağ evinin yanına bir alet deposu, tarlanın köşesine bir ahır, belki de yaz aylarında kalınacak küçük bir ev. Kırsalda bu tür yapılar çoğu zaman "kendi tarlama yapıyorum" düşüncesiyle izin alınmadan başlar. Ancak 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarım arazisi üzerindeki her yapıyı izne bağlar. Kanunun ifadesiyle tarımsal amaçlı yapılarda ve tarım dışı arazi kullanımlarında izin alınması ve toprak koruma projelerine uyulması zorunludur.

Bu yazıda izin konusu 5403 sayılı Kanun açısından ele alınmaktadır. Yapının imar mevzuatı bakımından ayrıca ruhsat gerektirip gerektirmediği, arazinin bulunduğu yere ve plan durumuna göre ayrı bir değerlendirmedir.

Hangi yapılar "tarımsal amaçlı" sayılır?

Kanun bu kavramı tanımlar. 5403 sayılı Kanun m.3'e göre tarımsal amaçlı yapılar arasında şunlar sayılır:

• Toprak koruma ve sulamaya yönelik altyapı tesisleri,
• Entegre nitelikte olmayan hayvancılık ve su ürünleri üretim ve muhafaza tesisleri ile zorunlu müştemilatı, mandıra,
• Üreticinin bitkisel üretime bağlı olarak elde ettiği ürünü için ihtiyaç duyacağı yeterli boyut ve hacimde depolar,
• Tarım alet ve makinelerinin muhafazasında kullanılan sundurma ve çiftlik atölyeleri, seralar,
• Hasattan sonra iki saat içinde işlenmediğinde kalitesini kaybeden ürünler için kurulan işleme tesisleri ve Bakanlıkça tarımsal amaçlı kabul edilen diğer tesisler.

Listede dikkat çeken iki ayrıntı vardır. Birincisi, depo için ölçü "yeterli boyut ve hacim"dir; yani üretimle orantılı olmayan büyük bir yapı bu tanımın dışına çıkabilir. İkincisi, konut bu listede yer almaz. Tarlaya yapılan bir ev, kural olarak tarımsal amaçlı yapı değil, tarım dışı kullanım olarak değerlendirilir.

Tarımsal amaçlı yapı için izin nasıl alınır?

Bu yapılar için Kanun görece esnektir. 5403 sayılı Kanun m.13'e göre tarımsal amaçlı yapılar için, projesine uyulması şartıyla ihtiyaç duyulan miktarda her sınıf ve özellikteki tarım arazisi valilik izni ile kullanılır. Yani en verimli arazilerde bile depo, ahır ya da sera yapılabilir; ama yalnızca ihtiyaç kadar ve onaylı projeye uygun olarak.

Başvuru, il veya ilçe tarım ve orman müdürlüğü üzerinden valiliğe yapılır. Başvuruda yapının ne için kullanılacağı, arazide yapılan üretim ve yapının büyüklüğünün bu üretimle ilişkisi ortaya konmalıdır. Valiliklerce verilen kararlara yapılan itirazlar, Kanuna göre Bakanlık tarafından değerlendirilerek karara bağlanır.

Ev ya da başka bir tarım dışı kullanım

Tarım dışı kullanımlarda kurallar arazinin sınıfına göre değişir.

Mutlak, özel ürün, dikili ve sulu tarım arazileri

Bu araziler için Kanun açık bir yasak koyar: mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ile sulu tarım arazileri tarımsal üretim amacı dışında kullanılamaz. İstisnalar ise sınırlıdır ve alternatif alan bulunmaması ile Toprak Koruma Kurulunun uygun görmesi şartına bağlıdır. Sayılan istisnalar savunma ihtiyaçları, doğal afet sonrası geçici yerleşim, petrol ve doğal gaz faaliyetleri, kamu yararı kararı alınmış madencilik, plan ve yatırımlar, yol yatırımları, yenilenebilir enerji ve jeotermal kaynaklı sera yatırımları gibi kamusal ya da özel nitelikli kullanımlardır. Kişinin kendi oturması için ev yapma ihtiyacı bu listede yer almaz.

Bağlar, zeytinlikler ve meyve bahçeleri çoğu zaman dikili tarım arazisi; sulama imkânı olan ova arazileri ise sulu tarım arazisi niteliğindedir. Bu yüzden ovada ya da bağ içinde konut yapılması bu yasağa takılma ihtimali yüksek bir kullanımdır.

Diğer tarım arazileri

Bu dört sınıf dışında kalan tarım arazileri için Kanun daha esnektir: toprak koruma projelerine uyulması kaydı ile valilikler tarafından tarım dışı kullanımlara tahsis edilebilir. Ancak bu bir hak değil, valiliğin değerlendirmesine bağlı bir imkândır.

Büyük ova koruma alanları

Arazi, Cumhurbaşkanı kararıyla büyük ova koruma alanı ilan edilmiş bir ovadaysa kural daha da sıkıdır. Kanuna göre büyük ovalarda bulunan tarım arazileri hiçbir surette amacı dışında kullanılamaz; istisnalar ancak alternatif alan bulunmaması ve kurul görüşü gibi şartlarla mümkündür. Bu alanlarda para cezaları da iki katı uygulanır.

İzinsiz yapının sonuçları

5403 sayılı Kanun m.21, izinsiz yapıya karşı kademeli bir yaptırım sistemi kurar. Yaptırımlar 2026 yılında yapılan değişiklikle ağırlaştırılmıştır.

1. İşin durdurulması: İzinsiz başlanan iş valilikçe tamamen durdurulur; iş bitmişse yapının kullanımına izin verilmez.
2. İdari para cezası: Arazi sahibine veya araziyi bozana bin Türk Lirasından az olmamak kaydıyla, kullanılan veya zarar verilen alanın her metrekaresi için iki bin beş yüz Türk Lirası idarî para cezası verilir. Büyük ova koruma alanlarında bu ceza iki katı olarak uygulanır. Örneğin izinsiz yapılan 60 metrekarelik bir yapı için hesaplanan ceza, büyük ova dışında 150.000 TL'dir.
3. Bir aylık başvuru imkânı: Cezanın tebliğinden itibaren bir ay içinde başvurularak gerekli izinlerin alınması şartıyla işin tamamlanmasına, bitmiş ise kullanımına izin verilebilir.
4. İki aylık süre ve yıkım: Başvuru yapmayanlara veya izni uygun görülmeyenlere, izinsiz yapıları yıkması ve araziyi tarıma uygun hale getirmesi için iki ay süre verilir. Bu süre içinde yıkılmazsa faaliyet durdurulur, para cezası üç katı olarak uygulanır ve yapılar belediye ya da il özel idaresi tarafından yıkılır. Yıkım ve temizleme masrafları sorumlulardan tahsil edilir.

2026 değişikliğiyle eklenen bir hüküm, izinsiz yapıların fiilen kullanılmasını da zorlaştırır: Bu Kanun uyarınca izin alınmadan yapılmış her türlü yapı ve tesise elektrik, su ve doğal gaz bağlantısı ve aboneliği tesis edilmez. Bu kurala aykırı davranan idare ve kuruluşlara da ayrıca idari para cezası öngörülmüştür.

Yapmadan önce kontrol edilecekler

• Arazinin sınıfı nedir: mutlak, özel ürün, dikili, sulu ya da marjinal tarım arazisi mi?
• Arazi büyük ova koruma alanı içinde mi?
• Yapı gerçekten tarımsal amaçlı mı, büyüklüğü üretimle orantılı mı?
• Valilik izni ve proje alındı mı, ayrıca imar mevzuatına göre ruhsat gerekiyor mu?

İdari para cezalarına karşı başvuru yolları ve süreler cezanın türüne göre değişir; yıkım kararlarına karşı yollar için belediye yıkım kararına itiraz, idari işlemlere karşı dava için iptal davası ve yürütmenin durdurulması yazılarına bakılabilir. Mirasla gelen tarım arazilerinin bölünmesine ilişkin sınırlar ise miras kalan tarla bölünebilir mi yazısında anlatılmıştır.

İlgili içerikler