KİRA HUKUKU · HUKUKİ BİLGİLENDİRME

Tarla ve Bağ Kiralarken Bilinmesi Gerekenler: Ürün Kirası, Kötü Hasatta İndirim ve Fesih

Ürün kirası nedir, normal kiradan farkı ne?

Bir ev veya dükkân kiralayan kişi yalnızca o yeri kullanır. Tarla, bağ, zeytinlik veya meyve bahçesi kiralayan kişi ise o yeri işler ve ürününü alır. Türk Borçlar Kanunu bu farkı dikkate almış ve ürün kirasını ayrıca düzenlemiştir. TBK m.357'ye göre ürün kirası, kiraya verenin kiracıya ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir. TBK m.358'e göre bu bölümde özel hüküm bulunmadıkça, kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler uygulanır.

Kanun, kira bedelinin para yerine ürünün bir payı olarak belirlenmesini de tanır. Aynı maddeye göre ürüne katılmalı kira, kira bedelinin devşirilecek ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırıldığı ürün kirasıdır; bu oran sözleşmede belirlenmemişse yerel âdete göre belirlenir. Bölgede halk arasında "yarıcılık" veya "ortakçılık" denilen anlaşmalar, tarafların gerçek iradesine göre çoğu zaman bu kapsamda değerlendirilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarındaki bazı koruyucu kurallar ise tarla kiralarında uygulanmaz. Kira artışını tüketici fiyat endeksiyle sınırlayan TBK m.344, konut ve çatılı işyeri kiralarına ayrılmış bölümde yer alır; TBK m.339'a göre bu bölümdeki hükümler konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkindir. Bu nedenle tarla kiralarında kira bedeli ve artışı, öncelikle sözleşmeye göre belirlenir.

Sözleşme yapılırken: tutanak ve teslim

Tarla kiralarında çoğu zaman tarla yalnız değildir: sulama motoru, damlama boruları, depo, hatta hayvanlar da kiraya dahil olabilir. TBK m.359'a göre kira sözleşmesi araç ve gereçleri, hayvanları, devredilen eşyayı veya stoklanmış malları da içeriyorsa taraflar, bunların değerlerini birlikte takdir ederek iki nüsha düzenleyecekleri tutanağa geçirip imzalayarak birbirlerine vermekle yükümlüdür. Bu tutanak, kira bitiminde neyin geri verileceği konusunda doğacak tartışmaları baştan önler.

Kiraya verenin temel borcu, tarlayı işlenmeye elverişli hâlde teslim etmektir. TBK m.360'a göre kiraya veren, kiralananı sözleşmenin amacına uygun biçimde kullanılmaya ve işletilmeye elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. TBK m.361'e göre de kira süresi içinde yapılması zorunlu esaslı onarımları, kiracı bildirir bildirmez gideri kendisine ait olmak üzere yapar; örneğin çöken bir kuyunun veya sulama kanalının esaslı onarımı bu kapsamdadır.

Kiracının borçları: bakım, iyi işletme, alt kira yasağı

Kiracı tarlayı yalnızca kullanmakla kalmaz, onu verimli tutmakla da yükümlüdür. TBK m.364'e göre kiracı, kiralananı özgülendiği amaca uygun ve iyi bir biçimde işletmekle, özellikle ürün vermeye elverişli bir durumda bulundurmakla yükümlüdür; kiraya verenin izni olmadan işletme usulünü, kira süresinin bitiminden sonra etkisi görülebilecek biçimde değiştiremez. Örneğin bir bağı söküp yerine yıllık sebze ekmek, kiraya verenin iznine bağlıdır.

TBK m.365'e göre kiracı, kiralananın bakımını gereği gibi sağlamakla, yerel âdete uygun olarak küçük onarımları yapmakla ve düşük değerli araç gereçleri yenilemekle yükümlüdür. TBK m.366'ya göre ise kiracı, kiraya verenin rızası olmaksızın kiralananı başkasına kiraya veremez ve kullanım ve işletme hakkını da başkasına devredemez. Tarlayı kiralayıp üçüncü bir kişiye ektirmek, bu nedenle izin gerektirir.

Kira ödenmezse ve kötü hasat olursa

TBK m.362'ye göre kiracı, sözleşmede aksine bir hüküm veya yerel âdet olmadıkça, kira bedelini her kira yılının ve en geç kira süresinin sonunda ödemekle yükümlüdür. Kiracı teslimden sonra vadesi gelmiş kirayı ödemezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az altmış günlük bir önel verip, bu önel içinde ödememesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Örnek: Kira yılı 1 Kasım'da biten ve kirası o tarihte ödenmeyen bir bağın sahibi, 10 Kasım'da noter ihtarıyla altmış günlük önel verirse, kiracı bu süre içinde ödeme yapmadığında sözleşme feshedilebilir.

Tarımın en büyük riski doğa olaylarıdır. TBK m.363'e göre tarımsal bir taşınmazın her zamanki verimi, olağanüstü felaket veya doğal olaylar yüzünden önemli ölçüde azalırsa kiracı, kira bedelinden orantılı bir miktarın indirilmesini isteyebilir. Bu haktan başlangıçta feragat ancak kira bedeli belirlenirken bu tür olayların olasılığı göz önünde tutulmuşsa veya zarar bir sigortayla karşılanmışsa geçerlidir. Bölgemizde bağları vuran dolu veya bahar donu bu hükmün tipik örnekleridir; zararın ziraat odası veya tarım müdürlüğü kayıtları, fotoğraflar ve bilirkişi raporuyla belgelenmesi indirim talebini güçlendirir.

Sözleşmenin sona ermesi ve tarlanın geri verilmesi

TBK m.367'ye göre belirli süreli kira, sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer; ancak taraflar örtülü olarak sözleşmeyi sürdürürse, aksi kararlaştırılmadıkça kira birer yıl için yenilenmiş sayılır. Belirsiz süreli sözleşmelerde TBK m.368'e göre, sözleşme veya yerel âdette başka bir süre yoksa en az altı aylık bildirim süresine uyulur; aksine anlaşma yoksa tarımsal taşınmazlarda fesih bildirimi yerel âdetçe uygulanan bahar veya güz mevsimleri için yapılabilir. Böylece ekili bir tarlanın hasat ortasında boşaltılması önlenir. Kira ilişkisini çekilmez hâle getiren önemli sebeplerde TBK m.369 olağanüstü fesih imkânı da tanır.

Kira bitince TBK m.372'ye göre kiracı, kiralananı tutanağa geçirilmiş bütün eşyalarla birlikte geri vermekle ve iyi işletme hâlinde kaçınılabilecek değer eksiklikleri için tazminat ödemekle yükümlüdür. TBK m.374'e göre kiracı, sözleşmenin sona erdiği anda henüz devşirilmemiş ürünler üzerinde hak ileri süremez; ancak ürünün yetişmesi için yaptığı tarım giderlerinin hâkimce belirlenecek miktarını tazminat olarak isteyebilir. TBK m.375'e göre de son yılın saman, kuru ot ve gübresini düzenli bir işletmenin gerektirdiği oranda tarlada bırakmak zorundadır.

Salihli'de tarla kirası uyuşmazlıkları: Ürün kirası da bir kira sözleşmesi olduğundan, kira bedeli, teslim veya tahliye gibi uyuşmazlıklar HMK m.4 uyarınca sulh hukuk mahkemesinde görülür. 6325 sayılı Kanun m.18/B'ye göre kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Tarla Salihli'deyse anlaşma sağlanamadığında dava, adliye ana binasındaki 1. veya 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılabilir. Paydaşlar arasındaki tarla kullanımına ilişkin uyuşmazlıklar ise paydaşlar arasında ecrimisil yazısında anlatılmıştır.

Önemli noktalar

Tarla kiraları bölgemizde çoğu zaman sözlü yapılır. Sözlü sözleşme de geçerlidir; ancak kira bedeli, süre, ürün payı ve kiraya dahil eşyanın yazılı bir sözleşme ve tutanakla belirlenmesi, hasat zamanı çıkabilecek tartışmaları önler. Kira alacağının icra yoluyla tahsili için kira ödenmezse icra yoluyla tahliye, tarlanın miras yoluyla paylı olması hâlinde miras kalan tarla yazısına bakılabilir.

Başkasına ait hayvanların ekili tarlaya veya bağa verdiği zararlardan kimin sorumlu olduğu hayvan tarlaya zarar verirse kim öder? yazısında anlatılmıştır.

İlgili içerikler