Salihli'de kira hukuku

Salihli'de kira hukuku ve tahliye uyuşmazlıkları

Konut ve çatılı işyeri kiraları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 339 ve devamı maddelerinde özel olarak düzenlenmiştir. Kira ilişkisinde şu hususlar önem taşır:

• Sözleşmenin başlangıç tarihi ve süresi
• Yenileme dönemleri
• Ödeme düzeni ve ödeme kayıtları
• Tarafların yazılı bildirimleri ve ihtarları

Tahliye veya kira bedeline ilişkin talebin hukuki dayanağı somut olayın özelliklerine göre belirlenir. Salihli ve Manisa'daki kira uyuşmazlıklarında da değerlendirme sözleşme, belgeler ve kanuni şartlar üzerinden yapılır.

Kira bedelinin artışı ve tespiti

TBK m.344 uyarınca yenilenen kira dönemlerinde kararlaştırılan artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişimini geçemez. 2022–2024 döneminde konut kiraları için uygulanan geçici yüzde yirmi beş sınırı sona ermiştir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise yeni kira bedeli; TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

TBK m.345 uyarınca kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Ancak dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmiş ve davayı yeni kira dönemi sonuna kadar açmışsa, belirlenecek bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur; sözleşmede artış hükmü varsa yeni dönem sonuna kadar açılan dava için de aynı sonuç doğar.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerli olması için yazılı şekilde yapılması gerekir (TBK m.348). Bu nedenle ihtarların ve bildirimlerin ispatlanabilir bir yolla, tercihen noter aracılığıyla yapılması uyuşmazlık hâlinde kolaylık sağlar.

İhtiyaç nedeniyle tahliye

TBK m.350 uyarınca kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir. Kanun, kiralananı kullanma zorunluluğunu arar; bu zorunluluğun gerçekten bulunduğu delillerle gösterilmelidir. Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Yeni malikin ihtiyacı ise TBK m.351'de ayrıca düzenlenmiştir. Ayrıntılar için tahliye davası rehberini inceleyebilirsiniz.

Tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar

Kiracının yazılı tahliye taahhüdü verdiği hallerde, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılabilir veya dava açılabilir (TBK m.352/1). Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması geçerliliği bakımından önem taşır; ayrıntılar için tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları içeriğine bakabilirsiniz. Kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini ödememesi nedeniyle kendisine iki haklı ihtar yapılması da kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılacak tahliye davasına dayanak olabilir (TBK m.352/2).

Kira borcu, temerrüt ve icra

Kiracı kira bedelini ödemezse kiraya veren TBK m.315 uyarınca yazılı olarak süre verip bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir; konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Ödenmeyen kira bedelleri için icra takibi ve icra yoluyla tahliye de gündeme gelebilir. Takip türü, ödeme emri ve itiraz süreci bakımından icra ve iflas hukuku bölümüyle bağlantılı değerlendirme yapılır.

Güvence bedeli (depozito)

TBK m.342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verilen güvence, kiracı tarafından vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır ve banka bu parayı ancak iki tarafın rızası, icra takibinin kesinleşmesi veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verebilir.

Kira uyuşmazlığında izlenen adımlar

1. Sözleşme, ödeme kayıtları ve yapılan bildirimler bir araya getirilir; kira yılının başlangıç tarihi belirlenir.
2. Talebin niteliği belirlenir: kira bedelinin tespiti, alacak, tahliye veya depozito iadesi.
3. İlamsız icra yoluyla tahliye dışındaki uyuşmazlıklarda önce arabulucuya başvurulur (6325 s. K. m.18/B).
4. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava, kural olarak sulh hukuk mahkemesinde açılır (HMK m.4).
5. İhtiyaç, taahhüt ve iki haklı ihtar gibi sebeplerde kanundaki bir aylık sürelerin kaçırılmaması için takvim ayrıca kontrol edilir.

Arabuluculuk

7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikle 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B). İcra yoluyla tahliye gibi bazı talepler bu kapsamın dışında kalabilir; uyuşmazlığın kapsama girip girmediği talebin niteliğine göre belirlenir.

Sık Sorulan Sorular

Kira artış oranı en fazla ne kadar olabilir?

Beş yılı doldurmamış sözleşmelerde yenilenen dönemdeki artış, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişimini geçemez (TBK m.344). Konutlardaki geçici yüzde yirmi beş sınırı sona ermiştir.

Ev sahibi ihtiyaç nedeniyle kiracıyı ne zaman çıkarabilir?

Kiralananı kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde süre sonundan itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir (TBK m.350).

Kira ödenmezse tahliye mümkün mü?

Koşulları varsa TBK m.315 kapsamında temerrüt ihtarı, iki haklı ihtar (TBK m.352/2) veya icra yoluyla tahliye gündeme gelebilir.

Kira uyuşmazlığında dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların büyük bölümünde arabuluculuk dava şartıdır. Bazı talepler kapsam dışında kalabilir.

Salihli'de kira uyuşmazlıklarına hangi mahkeme bakar?

Kira ilişkisinden doğan davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4) ve dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B). Salihli'de 1. ve 2. Sulh Hukuk Mahkemeleri adliye ana binasındadır. Salihli Adalet Komisyonu'nun 2025 faaliyet raporuna göre bu mahkemelerde tahliye davaları ortalama 300 ve 277 günde, ek hizmet binasındaki İcra Hukuk Mahkemesi'nde icra yoluyla tahliye dosyaları ise ortalama 90 günde sonuçlanmıştır.

Depozito en fazla ne kadar olabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz; para olarak verilen güvence vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır (TBK m.342).

Kiracı sözleşme bitmeden çıkarsa kira ödemeye devam eder mi?

Kiracının borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder; kiracı bu süre içinde uygun bir yeni kiracı bulursa borçları sona erer (TBK m.325).

On yıl dolunca ev sahibi kiracıyı sebep göstermeden çıkarabilir mi?

On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (TBK m.347).

İlgili içerikler: tahliye davası · tahliye taahhütnamesi · icra takibine itiraz · gayrimenkul hukuku · Kira Tespit Davası: Ne Zaman Açılır, Kira Bedeli Nasıl Belirlenir? · 10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Kiracı Çıkarılabilir mi? · Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Ne Zaman Çıkarabilir? · Ev Sahibi Depozitoyu İade Etmezse Kiracı Ne Yapabilir? · Kirayı Geç Ödeyen Kiracıya İki Haklı İhtar Nasıl Çekilir? · Kira Artış Hesaplama · Kira Ödenmezse İcra Yoluyla Tahliye: Süreler ve Adımlar · Kiracı Sözleşme Bitmeden Çıkarsa Ne Olur? Kira Borcu ve Depozito · Tarla ve Bağ Kiralarken Bilinmesi Gerekenler: Ürün Kirası, Kötü Hasatta İndirim ve Fesih · Kiracı Nasıl Çıkarılır? Ev Sahibinin Yasal Tahliye Yolları, Süreleri ve Yapmaması Gerekenler