KİRA HUKUKU · HUKUKİ BİLGİLENDİRME

Kiracı Sözleşme Bitmeden Çıkarsa Ne Olur? Kira Borcu ve Depozito

Kiracı istediği zaman çıkabilir mi?

Belirli süreli bir kira sözleşmesi, örneğin bir yıllık sözleşme, taraflar için o süre boyunca bağlayıcıdır. Ancak kanun kiracıyı sözleşmenin sonuna kadar evde oturmaya zorlamaz. Kiracı taşınmak zorunda kalırsa evi boşaltıp anahtarı teslim edebilir; önemli olan bu çıkışın parasal sonucunun ne olacağıdır.

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.325'e göre kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Yani kiracı, kalan sürenin tamamının kirasını değil, evin yeniden kiraya verilmesi için makul sayılacak sürenin kirasını öder.

"Makul süre" ne kadar?

Kanun makul süre için gün veya ay belirtmez. Bu süre; taşınmazın bulunduğu yer, kiralık konut talebi, evin özellikleri ve kira bedelinin piyasaya uygunluğu gibi koşullara göre değerlendirilir. Kanun bu süreyi belirli bir sayıyla göstermemiş, "makul süre" ölçütünü kullanmıştır (TBK m.325); süre her olayda kiralananın niteliğine ve piyasa koşullarına göre ayrıca belirlenir. Kalan sözleşme süresi makul süreden kısaysa, kiracı yalnızca kalan süre için sorumludur.

Kiraya verenin de bu süreçte pasif kalmaması gerekir. TBK m.325'e göre kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür. Evi uygun bir kiracıya vermekten kasten kaçınan kiraya veren, bu nedenle doğan kaybı kiracıdan isteyemez.

Örnek: on iki aylık sözleşmede beşinci ay çıkış

Ocak ayında bir yıllık sözleşmeyle kiralanan bir daireden kiracının mayıs sonunda taşındığını düşünelim. Sözleşmenin bitmesine yedi ay kalmıştır. Kiraya veren ev için hemen ilana çıkar ve ev iki ay içinde aynı kira bedeliyle yeniden kiralanırsa, eski kiracının sorumluluğu kural olarak bu iki aylık süreyle sınırlı kalır. Kiraya veren ev için hiç ilan vermez, makul tekliflerin hepsini reddeder ve yedi ayın tamamını eski kiracıdan isterse, TBK m.325'teki indirim yükümlülüğü gereği bunun tamamını isteyemez. Kiracı ise taşınmadan önce uygun bir aday bulup kiraya verene önermişse, borcu o tarihten itibaren sona erer.

Elbette her olay farklıdır: evin bulunduğu bölgede kiralık talebi azsa veya kira bedeli piyasanın üzerindeyse makul süre daha uzun kabul edilebilir. Tarafların bu süre konusunda yazılı olarak anlaşması, sonradan çıkabilecek uyuşmazlığı en kolay önleyen yoldur.

Yeni kiracı bulmak

Kiracının borcundan kurtulmasının en hızlı yolu yeni bir kiracı bulmaktır. TBK m.325'e göre kiracının, makul süre geçmeden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Önerilen kişinin gerçekten uygun olması gerekir: geliri belli, kira bedelini ödeyebilecek ve mevcut koşullarla sözleşmeyi sürdürmeye hazır biri olmalıdır. Kiraya veren, haklı bir sebebi olmadan uygun adayı reddederse, bundan sonraki kira bedellerini eski kiracıdan isteyemez. Bu nedenle yeni kiracı önerisinin yazılı ve ispatlanabilir şekilde yapılması önemlidir.

Ceza koşulu ve "kalan kiraların tamamı" maddeleri

Kira sözleşmelerinde sık görülen "Kiracı erken çıkarsa kalan aylar kirasını peşin öder" veya "Kira geç ödenirse ceza ödenir" gibi maddeler, konut ve çatılı işyeri kiralarında geçerli değildir. TBK m.346'ya göre kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Bildirim süreleri: çıkmadan önce ne yapılmalı?

Belirli süreli sözleşmede

Sözleşme süresinin sonunda çıkmak isteyen kiracı, TBK m.347'ye göre sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmalıdır. Bildirim yapılmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır. Bu durumda süre bitimini bekleyip bildirim yapmadan çıkan kiracı, yeni dönem için de yukarıdaki makul süre kuralına göre sorumlu olur.

Belirsiz süreli sözleşmede

TBK m.329'a göre taşınmaz kiralarında taraflar, yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.

Önemli sebeple fesih

TBK m.331'e göre taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığında, yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir. Hâkim, bu olağanüstü feshin parasal sonuçlarını durum ve koşullara göre karara bağlar. Ağır bir hastalık veya zorunlu bir iş nakli gibi durumlar bu kapsamda değerlendirilebilir.

Salihli'de erken çıkış uyuşmazlıkları: Kiraya verenin kalan kira talepleri veya kiracının depozito talebi kira ilişkisinden doğduğu için, dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Salihli Adalet Komisyonu'nun 2025 faaliyet raporuna göre merkez adliyede dava şartı arabuluculuk kapsamında karara bağlanan 1248 dosyanın 162'sinde anlaşma sağlanmıştır. Anlaşma olmazsa Salihli'deki bir kiralanan için dava, adliye ana binasındaki sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Yeni kiracı önerisinin yazılı yapılması bu süreçte önem taşır.

Depozitonun iadesi

TBK m.342'ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence (depozito) üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı bu parayı, kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra takibine giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Uygulamada depozito çoğunlukla elden ödendiği için bu güvence işlemeyebilir; bu durumda iade için icra veya dava yoluna gitmek gerekebilir. Ayrıntılar depozito iade edilmezse yazısındadır.

Erken çıkmadan önce kontrol listesi

• Kiraya verene yazılı bildirimde bulunmak (noter, iadeli taahhütlü posta veya ispatlanabilir mesaj),
• Uygun bir yeni kiracı adayını yazılı olarak önermek,
• Anahtar teslimini ve evin durumunu tutanak veya fotoğraflarla belgelemek,
• Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerini kapatmak veya devretmek,
• Sözleşmedeki ceza koşulu maddelerinin konut kiralarında geçersiz olduğunu bilmek.

Kiraya verenin tahliye hakları için tahliye davası, genel bilgi için kira hukuku sayfasına bakılabilir.

Kiracının oturduğu dönemin aidat ve ortak giderleri de çıkış sırasında sık tartışılan bir kalemdir; kat malikleri karşısındaki sorumluluk aidat borcu ödenmezse yazısında anlatılmıştır.

Erken çıkışta kiracının sorumluluğu: özet tablo

Sözleşme bitmeden çıkan kiracının sorumluluğu ve sözleşmeye konulabilecek kayıtların sınırı Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenmiştir:

İlgili içerikler