HESAPLAMA ARACI
Kira Artış Hesaplama
Yenilenen kira döneminde kiranın en fazla ne kadar artırılabileceğini Türk Borçlar Kanunu m.344'e göre hesaplar. Sözleşmedeki artış oranını yasal üst sınırla karşılaştırır ve yeni aylık kirayı gösterir.
Kira artışında yasal sınır
TBK m.344'e göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Bu sınır hem konut hem de çatılı işyeri kiraları için geçerlidir. Sözleşmeye bu oranın üzerinde bir artış yazılmışsa, artış ancak yasal sınıra kadar istenebilir.
%25 sınırı ne oldu?
2022 ve 2023 yıllarında yapılan geçici düzenlemelerle konut kiralarında yenilenen dönemler için %25'lik bir üst sınır getirilmişti. Bu sınır, 1 Temmuz 2024 tarihine kadar (bu tarih dahil) yenilenen kira dönemleri için geçerliydi (TBK geçici m.1 ve m.2). Bu tarihten sonra yenilenen kira dönemlerinde yeniden TBK m.344'teki TÜFE sınırı uygulanır.
Sözleşmede artış oranı yoksa
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa kira bedeli, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/2). Yani ev sahibi tek taraflı bir bildirimle kirayı artıramaz; ya anlaşma ya da dava gerekir.
Beş yılı geçen kiralar
Taraflar anlaşmış olsun ya da olmasın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m.344/3). Bu dava için kira tespit davası yazısına bakılabilir.
Yabancı para ile kiralama
Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz (TBK m.344/4).
Örnek hesap
Aylık kirası 20.000 ₺ olan bir konutta, yalnızca yöntemi göstermek için TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranının %40 olduğunu varsayalım:
- Sözleşmede %50 artış yazıyorsa: uygulanabilecek oran %40 ile sınırlıdır → yeni kira en fazla 28.000 ₺.
- Sözleşmede %30 artış yazıyorsa: sözleşmedeki oran sınırın altında kaldığı için %30 uygulanır → yeni kira 26.000 ₺.
Örnekteki oran gerçek bir TÜFE verisi değildir; hesap için güncel oranın TÜİK'ten kontrol edilmesi gerekir.
Kiracıyı koruyan diğer kurallar
- Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz (TBK m.343).
- Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez (TBK m.346).
- Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B).
Uyarı: Bu araç genel bir ön hesaptır. Kira yılının başlangıcı, sözleşme hükümleri ve kiralananın durumu sonucu etkileyebilir.
Sık Sorulan Sorular
Kira artışı en fazla ne kadar olabilir?
Yenilenen kira döneminde uygulanacak artışa ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m.344/1).
Konutlarda %25 sınırı hâlâ geçerli mi?
Hayır. Konut kiraları için öngörülen %25 sınırı, 1 Temmuz 2024 tarihine kadar yenilenen kira dönemleri için geçerliydi (TBK geçici m.1 ve m.2). Bu tarihten sonra TBK m.344'teki TÜFE sınırı uygulanır.
Sözleşmede artış oranı yazmıyorsa ne olur?
Taraflar anlaşamazsa kira bedeli, TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/2).
Beş yılı geçen kiralarda kural değişir mi?
Evet. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde yeni kira bedeli, TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hâkim tarafından belirlenebilir (TBK m.344/3).
Ev sahibi TÜFE'den fazla artış isterse ne yapılabilir?
TÜFE sınırını aşan artış anlaşması, aşan kısım bakımından geçersizdir. Uyuşmazlıkta dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
TÜFE oranını nereden öğrenebilirim?
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) her ay tüketici fiyat endeksi verilerini ve on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını açıklar. Araçta bu oranı siz girersiniz.
İlgili içerik: Kira Hukuku · Kira Tespit Davası · Depozito İadesi · İki Haklı İhtar · Hukuki İçerikler