KİRA HUKUKU · HUKUKİ BİLGİLENDİRME

Kira Tespit Davası: Ne Zaman Açılır, Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Hukuki dayanak

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344'te, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın açılma zamanı ve etkisi ise TBK m.345'te düzenlenmiştir. Kira tespit davası, kira ilişkisinden doğan bir dava olduğundan sulh hukuk mahkemesinde görülür (6100 sayılı HMK m.4).

Dava, kiraya veren tarafından kiranın artırılması için açılabileceği gibi, kira bedelinin emsallere göre yüksek kaldığını düşünen kiracı tarafından da açılabilir.

İlk beş yılda kira nasıl belirlenir?

TBK m.344/1 uyarınca tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Taraflar arasında bu konuda bir anlaşma yoksa kira bedeli, aynı sınırı geçmemek koşuluyla hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/2).

Konut kiraları için 2022–2024 döneminde uygulanan geçici yüzde yirmi beş sınırı sona ermiştir; bugün ilk beş yıl içinde TÜFE sınırı uygulanır.

Beş yıl dolduktan sonra ne olur?

Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ve beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli; hâkim tarafından TÜFE'deki on iki aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/3). Bu şekilde belirlenen kira bedeli, sonraki kira yıllarında yeniden TÜFE sınırına göre artırılır.

Bu kural, uzun süredir aynı kirada kalan ve kira bedeli piyasa koşullarının belirgin şekilde altında kalan taşınmazlarda kiraya verene beş yılda bir yeniden belirleme imkânı tanır.

Dava ne zaman açılmalıdır?

TBK m.345 uyarınca kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirleyeceği kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağı, davanın açıldığı tarihe bağlıdır:

• Dava yeni kira döneminin başlangıcından itibaren otuz gün içinde açılırsa, belirlenen kira yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
• Kiraya veren, yeni kira döneminden önce kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmişse, dava yeni dönemin sonuna kadar açılabilir ve belirlenen kira yine yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
• Bu şartlar gerçekleşmemişse, belirlenen kira bedeli ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.

Arabuluculuk şartı

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B uyarınca 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa düzenlenen anlaşma belgesi, kanunda belirtilen şartlarla ilam niteliğinde belge sayılır. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava açılır.

Mahkeme kira bedelini nasıl tespit eder?

Mahkeme genellikle keşif yapar ve bilirkişiden rapor alır. Bilirkişi; taşınmazın konumu, büyüklüğü, yaşı, kullanım durumu ve özellikleri ile aynı bölgedeki benzer taşınmazların kira bedellerini karşılaştırır. Emsal olarak sunulan kira sözleşmelerinin gerçek ve güncel olması, bilirkişi raporunun denetlenebilir olması bakımından önemlidir.

Hangi belgeler önemlidir?

• Kira sözleşmesi ve sözleşmenin başlangıç tarihi.
• Kira ödemelerini gösteren banka kayıtları.
• Kiraya verenin artış bildirimine ilişkin ihtarname veya yazılı bildirim.
• Bölgedeki emsal kira sözleşmeleri ve ilanlar.
• Arabuluculuk son tutanağı.

Sık yapılan hatalar

• Yeni dönemin başlangıcından itibaren işleyen otuz günlük süreyi kaçırmak ve yazılı bildirim de yapmamış olmak.
• İlk beş yıl içinde TÜFE sınırını aşan bir kira artışını tek taraflı uygulamaya çalışmak.
• Arabuluculuk başvurusu yapmadan doğrudan dava açmak.

Önemli noktalar

Kira tespit davası, tahliye davalarından farklı olarak kira ilişkisini sona erdirmez; yalnızca kira bedelini belirler. Kira ilişkisinin genel çerçevesi için kira hukuku, tahliye sebepleri için tahliye davası içeriğine bakılabilir.

İlgili içerikler