KİRA HUKUKU

Tahliye Taahhütnamesi Ne Zaman Geçerlidir?

Hukuki dayanak

Tahliye taahhüdü Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.352/1'de düzenlenir. Kiraya verenin süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmesi hâlinde dava açma süresinin bir kira yılı için uzamış sayılmasına ilişkin kural TBK m.353'te yer alır. İcra yolu bakımından 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) m.272 ve devamı, dava şartı arabuluculuk bakımından ise 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B ve m.18/A hükümleri birlikte değerlendirilir.

Geçerlilik şartları

TBK m.352/1'e göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Bu hükümden şu unsurlar çıkar:

• Yazılı şekil: Taahhüdün yazılı olarak verilmesi gerekir. Kanun noterde düzenlenmeyi ayrıca şart koşmaz.
• Teslimden sonra verilme: Taahhüt, kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olmalıdır. Bu nedenle fiilî teslim tarihi ile taahhüdün düzenlenme tarihi birlikte kontrol edilir.
• Belli bir tarih: Kiralananın hangi tarihte boşaltılacağı belirli olmalıdır.
• Kiraya verene karşı üstlenme: Taahhüt, kiraya verene karşı verilmiş olmalıdır.

Bu şartlar kiracıyı koruyan emredici niteliktedir. TBK m.354'e göre dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.

Kiracıdan kaynaklanan diğer sebepler

TBK m.352 tahliye taahhüdünün yanında kiracıdan kaynaklanan başka sebepleri de düzenler. Örneğin kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Yine aynı maddeye göre kiracı, kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kanunda belirtilen sürenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bu sebeplerin şartları tahliye taahhüdünden farklıdır ve ayrıca değerlendirilir.

Süreç nasıl işler?

Önce kiralananın fiilî teslim tarihi ile taahhüdün düzenlenme ve tahliye tarihleri kontrol edilir. Kiracı taahhüt edilen tarihte çıkmazsa kanun iki yol öngörür: icraya başvurmak veya dava açmak.

İcra yolu

İİK'nın "mukavelename ile kiralanan taşınmazların tahliyesi" başlıklı m.272 ve devamı hükümleri, sözleşmeye dayalı ilamsız tahliye takibinin işleyişini düzenler. İİK m.272'ye göre icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder. İİK m.274'e göre itiraz etmek isteyen kiracı itirazını tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde dilekçe ile veya şifahen icra dairesine bildirir ve bu itiraz tahliye takibini durdurur.

İtiraz hâlinde İİK m.275 uyarınca kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Aynı maddeye göre tahliye talebi noterlikçe re'sen tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir mukaveleye dayanıyor ve kiracı aynı kuvvette bir belge gösteremiyorsa itiraz kaldırılır. İİK m.273'e göre süresi içinde itiraz olunmaz veya itiraz kaldırılırsa kiralanan taşınmaz, tahliye emrindeki sürenin geçmesi şartıyla zorla tahliye edilerek kiraya verene teslim olunur. İİK m.276 ise tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bir kişi bulunması hâlini ayrıca düzenler. İİK metni tahliye taahhüdünü ayrıca adlandırmadığından, takipte hangi usulün izleneceği somut olaya göre değerlendirilmelidir.

Dava yolu ve arabuluculuk

Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m.4 uyarınca sulh hukuk mahkemeleri, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkları konu alan davaları görür. 6325 sayılı Kanun m.18/B'ye göre de kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.

6325 sayılı Kanun m.18/A-15 uyarınca arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Bu kuralın somut dosyadaki süre hesabına etkisi ayrıca kontrol edilmelidir. Aynı maddeye göre davacı, anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır.

Salihli'de taahhüde dayalı tahliye: Tahliye taahhüdüne dayanan icra takibinde kiracının itirazı üzerine tahliye kararı icra mahkemesinden istenir. Salihli'de bu mahkeme adliyenin ek hizmet binasındaki Salihli İcra Hukuk Mahkemesi'dir. Salihli Adalet Komisyonu'nun 2025 faaliyet raporuna göre bu mahkemede kiralananın tahliyesi dosyaları ortalama 90 günde sonuçlanmıştır. Aynı yıl sulh hukuk mahkemelerinde dava yoluyla görülen tahliye davalarının ortalaması 300 ve 277 gündür. Dava yolu için tahliye davası yazısına bakılabilir.

Süreler

• TBK m.352/1 uyarınca taahhüt edilen tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak gerekir.
• TBK m.353'e göre kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
• Arabulucu, 6325 sayılı Kanun m.18/A uyarınca başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir.
• İcra takibinde kiracının itiraz süresi, İİK m.274 uyarınca tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gündür.

Deliller ve belgeler

• Kira sözleşmesi
• Tahliye taahhütnamesinin aslı
• Kiralananın teslim tarihini gösteren kayıtlar
• Varsa noterlik belgesi ve TBK m.353 kapsamındaki yazılı bildirim
• Dava yolu seçilmişse arabuluculuk son tutanağı

Sık yapılan hatalar

• Taahhüdün kiralananın tesliminden önce mi sonra mı verildiğini kontrol etmemek.
• Tahliye tarihi boş bırakılmış veya belirsiz bir taahhüde dayanmak.
• Bir aylık süreyi kaçırmak ya da TBK m.353 kapsamındaki yazılı bildirimi süresinde yapmamak.
• Dava yolunu seçerken dava şartı arabuluculuğu atlamak. 6325 sayılı Kanun m.18/A'ya göre arabulucuya başvurulmadan dava açıldığının anlaşılması hâlinde dava, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir.
• Arabuluculuk ilk toplantısına mazeretsiz katılmamak. Aynı maddeye göre bu durumda katılmayan taraf, davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur.

Tahliye taahhüdünde süreler ve yollar: özet tablo

Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye hem dava hem icra yoluyla istenebilir. Temel kurallar şöyledir:

Önemli noktalar

Kanun yazılı şekli yeterli görür; noter onayı geçerlilik şartı değildir, ancak İİK m.275 bakımından ispat kolaylığı sağlayabilir. Kira sözleşmesi kurulurken veya kiralanan teslim edilmeden alınan taahhüt ile teslimden sonra verilen taahhüt aynı durumda değildir. İmza veya tarihin sonradan doldurulduğu iddiasında somut deliller ayrıca incelenir.

Genel tahliye sebepleri için tahliye davası, kira ilişkisinin bütünü için kira hukuku sayfası incelenebilir. Her dosyanın sonucu somut olaya göre değişebilir.

İlgili içerikler