KİRA HUKUKU · HUKUKİ BİLGİLENDİRME
Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Ne Zaman Çıkarabilir?
KISACA
Kiralık taşınmaz satıldığında kira sözleşmesi yeni malik ile devam eder. Yeni malik, kendisi veya yakınları için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak altı ay sonra tahliye davası açabilir (TBK m.351). Bildirim yapılmazsa sözleşme süresinin bitimini beklemek gerekir.
Hukuki dayanak
Kiralananın el değiştirmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.310'da, yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı ise TBK m.351'de düzenlenmiştir. TBK m.310 uyarınca kiralanan satılırsa, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur; kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez.
Kiracı satıştan sonra çıkmak zorunda mı?
Hayır. Taşınmazın satılması tek başına bir tahliye sebebi değildir. Kiracı, mevcut sözleşme şartlarıyla oturmaya devam eder ve kira bedelini yeni malike ödemeye başlar. Yeni malik ancak kanunda sayılan sebeplerden biri varsa tahliye isteyebilir.
Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliyesi
TBK m.351 uyarınca kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa iki yoldan birini kullanabilir:
- Bildirim yolu: Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinme tarihinden itibaren altı ay sonra tahliye davası açabilir.
- Süre sonu yolu: Sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.
Edinme tarihi, tapuda tescilin yapıldığı tarihtir.
İhtiyacın samimi olması
Mahkeme, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını inceler. Örneğin yeni malikin kendisi kirada oturuyorsa, evlilik veya iş değişikliği nedeniyle konuta ihtiyacı varsa ihtiyaç kabul edilebilir. Taşınmazı daha yüksek kirayla kiraya vermek amacı ise ihtiyaç sayılmaz.
Kötüniyetli tahliyenin sonucu
TBK m.355 uyarınca ihtiyaç sebebiyle tahliye edilen taşınmaz, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu kurala aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Arabuluculuk ve dava
Tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Önemli noktalar
Bir aylık bildirim süresi ve altı aylık bekleme süresi, tapu tescil tarihinden itibaren hesaplanır. Diğer tahliye sebepleri için tahliye davası, genel çerçeve için kira hukuku sayfasına bakılabilir.
SIK SORULAN SORULAR
Sık sorulan sorular
Ev satılınca kiracı çıkmak zorunda mı?
Hayır. Kira sözleşmesi yeni malik ile devam eder (TBK m.310).
Yeni ev sahibi ne zaman tahliye davası açabilir?
Edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapmışsa altı ay sonra; yapmamışsa sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde (TBK m.351).
Yeni ev sahibi daha yüksek kira için çıkarabilir mi?
Hayır. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.
Tahliye edilen ev başkasına kiralanabilir mi?
Haklı sebep olmadıkça üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aksi halde tazminat doğar (TBK m.355).
İlgili içerikler
KAYNAKLAR
Başlıca kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.310, m.351 ve m.355.
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/B.
- Mevzuat Bilgi Sistemi — güncel kanun metinleri.