KİRA HUKUKU · HUKUKİ BİLGİLENDİRME
10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Kiracı Çıkarılabilir mi?
KISACA
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitiminden itibaren on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, hiçbir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347). Kiracı buna rağmen çıkmazsa tahliye davası açılır.
Hukuki dayanak
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.347'de düzenlenmiştir. Bu kirada kiracı güçlü biçimde korunur: kiraya veren, sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi kural olarak sona erdiremez. Ancak kanun, on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya verene sebep göstermeksizin fesih imkânı tanımıştır.
On yıllık uzama süresi nasıl hesaplanır?
- Belirli süreli sözleşmelerde: Örneğin bir yıllık sözleşmede, ilk bir yıllık sürenin bitiminden itibaren on yıllık uzama süresi işlemeye başlar. Toplamda on bir yıllık kira ilişkisinin sonunda fesih hakkı doğar.
- Belirsiz süreli sözleşmelerde: Kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra kiraya veren, genel hükümlere göre fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Bildirim nasıl yapılır?
On yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bildirimin noter aracılığıyla yapılması ispat bakımından önerilir. Bildirimde ayrıca bir sebep gösterilmesine gerek yoktur.
Üç aylık süreye uyulmazsa fesih o kira yılı için sonuç doğurmaz ve bir sonraki kira yılının bitimi beklenir.
Kiracı çıkmazsa
Bildirime rağmen kiracı kira yılının sonunda taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren tahliye davası açar. 1 Eylül 2023'ten itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Tahliye davası sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Kiracının fesih hakkı
Kiracı ise belirli süreli sözleşmelerde, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılacağı kuralına tabidir; yani kiracı süre sonunda on beş gün önceden bildirerek ayrılabilir (TBK m.347/1). Belirsiz süreli sözleşmelerde kiracı genel fesih dönemlerine uyarak sözleşmeyi her zaman sona erdirebilir.
Diğer tahliye sebepleri
On yıllık uzama süresi dolmadan da ihtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdü veya iki haklı ihtar gibi kanuni sebeplerle tahliye istenebilir. Ayrıntılar için tahliye davası ve tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları içeriklerine bakılabilir.
Önemli noktalar
Sürelerin doğru hesaplanması için kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresi esas alınır. Kira ilişkisinin genel çerçevesi için kira hukuku sayfasına bakılabilir.
SIK SORULAN SORULAR
Sık sorulan sorular
Ev sahibi kiracıyı sebepsiz çıkarabilir mi?
On yıllık uzama süresi dolduktan sonra, kira yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeden çıkarabilir (TBK m.347).
Bir yıllık sözleşmede bu süre ne zaman dolar?
İlk bir yıllık süreden sonra on yıllık uzama süresi işler; toplamda on bir yılın sonunda fesih hakkı doğar.
Bildirim nasıl yapılmalı?
Yazılı olarak ve ispat bakımından tercihen noter aracılığıyla, kira yılının bitiminden en az üç ay önce.
Tahliye davasından önce arabuluculuk gerekir mi?
Evet. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
İlgili içerikler
KAYNAKLAR
Başlıca kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.347.
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/B.
- Mevzuat Bilgi Sistemi — güncel kanun metinleri.