KİRA HUKUKU · HUKUKİ BİLGİLENDİRME

Tahliye Davası

Hukuki dayanak

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri ağırlıklı olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.347-356 arasında düzenlenir. Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde TBK m.315 ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.269 ve devamındaki tahliye yolları uygulanır. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B'de düzenlenmiştir. Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4).

Tahliye sebepleri

Tahliye sebepleri kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklananlar olarak ikiye ayrılır. Her sebebin kendine özgü şartları ve süreleri vardır:

• İhtiyaç nedeniyle tahliye (TBK m.350/1): Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi bulunmalıdır. Kanun, kiralananı kullanma zorunluluğunu arar; bu zorunluluğun gerçekten bulunduğu delillerle gösterilmelidir.
• Yeniden inşa ve imar (TBK m.350/2): Kiralananın esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekiyor ve bu işler kiralananın kullanımını olanaksız kılıyorsa tahliye istenebilir.
• Yeni malikin ihtiyacı (TBK m.351): Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi veya yakınları için ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyebilir.
• Tahliye taahhüdü (TBK m.352/1): Kiracının, kiralananın teslim edilmesinden sonra, belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesi hâlidir. Geçerlilik şartları tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları yazısında ayrıca ele alınmıştır.
• İki haklı ihtar (TBK m.352/2): Kiracı, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren tahliye isteyebilir.
• Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin konutu bulunması (TBK m.352/3): Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunuyorsa ve kiraya veren bunu kira sözleşmesinin kurulması sırasında bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılabilir.
• Temerrüt (TBK m.315): Kira bedelini ödemeyen kiracıya yazılı olarak süre verilir; konut ve çatılı işyerlerinde bu süre en az otuz gündür. Süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilebilir.
• On yıllık uzama süresinin dolması (TBK m.347): Kiraya veren, on yıllık uzama süresinin sonunda, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Süreç nasıl işler?

Önce tahliye sebebi belirlenir; kira sözleşmesi, sözleşmenin başlangıç tarihi ve süresi, bildirimler ve ödeme düzeni incelenir. Ardından seçilen sebebe göre izlenecek yol belirlenir:

1. Arabuluculuk: Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Ancak İİK hükümlerine göre ilamsız takip yoluyla tahliyeye ilişkin uyuşmazlıklar bu zorunluluğun dışındadır.
2. Dava veya icra takibi: İhtiyaç ve yeni malik gibi sebeplerde sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Tahliye taahhüdü ve kira bedelinin ödenmemesi gibi hâllerde ise icra takibi yoluyla tahliye istenebilir (İİK m.269 ve m.272).
3. Yargılama: Mahkeme sebebin şartlarını, süreleri ve delilleri değerlendirir; ihtiyaç iddiasında tanık, keşif ve belgeler önem taşır.
4. İnfaz: Tahliye kararı veya icra mahkemesi kararı üzerine icra dairesi aracılığıyla tahliye gerçekleştirilir.

Kira alacağının tahsili ve tahliye talepli icra takibinin işleyişi için icra takibine itiraz ve icra ve iflas hukuku sayfalarına bakılabilir.

Deliller ve belgeler

• Kira sözleşmesi ve tapu kaydı
• Banka dekontları ve ödeme kayıtları; ödeme açıklamalarının önemi için banka dekontu borcun varlığını ispatlar mı? yazısına bakılabilir
• İhtarnameler ve tebligat belgeleri
• Tahliye taahhütnamesi
• İhtiyacı gösteren belgeler: nüfus kayıtları, mevcut konutun kira sözleşmesi, iş yeri veya okul belgeleri
• Varsa icra dosyası ve arabuluculuk son tutanağı

Süreler

Tahliye süreleri dayanılan sebebe göre değişir ve süreler kaçırılırsa dava hakkı ilgili kira dönemi için kullanılamayabilir. Başlıca süreler şunlardır:

• İhtiyaç nedeniyle tahliye: Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılır.
• Yeni malik: Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinme tarihinden başlayarak altı ay sonra dava açılabilir; yeni malik sözleşme süresinin sonunda dava açma yolunu da kullanabilir.
• Tahliye taahhüdü: Taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurulması veya dava açılması gerekir.
• İki haklı ihtar: Kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılabilir.
• Dava süresinin uzaması (TBK m.353): Kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
• Arabuluculuk: Dava şartı arabuluculukta, arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Kanun m.18/A-15).
• Temerrüt: Konut ve çatılı işyerlerinde kiracıya verilecek ödeme süresi en az otuz gündür.
• On yıllık uzama süresi: Uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yapılmalıdır.

Kiracı açısından dikkat edilmesi gerekenler

Kiracı bakımından da tahliye süreçleri önemli güvenceler içerir. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar ve kiraya veren yalnızca sürenin dolduğunu ileri sürerek sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347). TBK m.352/1, tahliye taahhüdünün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesini arar. Teslimden önce alınan bir taahhütte bu kanuni koşul sağlanmış olmaz; kira sözleşmesiyle aynı tarihi taşıyan taahhütlerde ise kiralananın fiilen ne zaman teslim edildiği ayrıca incelenebilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen kiracıya karşı kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça, kiralananı üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamaz (TBK m.355). Bu kurala aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür (TBK m.355/3).

Kiraya veren açısından hazırlık

Tahliye sürecine başlamadan önce aşağıdaki hususların kontrol edilmesi, sürelerin kaçırılmasını ve usulden kaynaklanan sorunları önlemeye yardımcı olur:

• Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, süresi ve yenilenme dönemlerinin tespit edilmesi.
• Dayanılacak tahliye sebebinin ve bu sebebe ait sürenin belirlenmesi.
• Bildirim ve ihtarların yazılı yapılması ve tebliğ belgelerinin saklanması.
• Kira ödemelerinin banka kayıtlarıyla takip edilmesi; elden yapılan ödemelerde makbuz alınması.
• Arabuluculuk zorunluluğunun bulunup bulunmadığının ve icra yoluyla tahliye imkânının değerlendirilmesi.

Kiracı bakımından da aynı belgeler önemlidir: ödemelerin düzenli belgelenmesi ve kendisine yapılan bildirimlerin tarihlerinin not edilmesi, olası bir uyuşmazlıkta savunmanın dayanağını oluşturur.

Salihli'de tahliye ve kira uyuşmazlıkları

Salihli'deki kira uyuşmazlıklarında da görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4); arabuluculuk zorunluluğu ve tahliye sebeplerine ilişkin süreler bu yazıda anlatılan kurallara tabidir. Arabuluculuk sonunda anlaşma sağlanırsa, taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri için icra edilebilirlik şerhi taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Tahliye davası açmak veya tahliye talepli takip başlatmak için avukatla temsil zorunlu değildir; ancak dava ve başvuru sürelerinin kısa olduğu gözden kaçırılmamalıdır.

Tahliye sebepleri ve süreleri tablosu

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebeplerinin her biri için kanun ayrı bir süre öngörür. Süre kaçırılırsa o sebebe dayanılarak tahliye istenemeyebilir:

Kiracı ise belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır; kiraya veren yalnızca sürenin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347). Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerli olması için yazılı şekilde yapılması gerekir (TBK m.348).

Önemli noktalar

Bir tahliye sebebine ait süre diğerine uygulanmamalıdır. İhtiyaç iddiasında kullanma zorunluluğunun gerçekten bulunması; tahliye taahhüdünde belgenin düzenlenme tarihi ve koşulları; iki haklı ihtarda ise ödemelerin ve ihtarların tarihleri belirleyicidir. Ayrıca aynı kira ilişkisinde birden fazla tahliye sebebi bulunabilir; bu durumda en uygun yolun ve sürenin seçilmesi sonucu doğrudan etkiler.

Kira bedelinin tespiti, kira artışı ve kiracının hakları gibi konular için kira hukuku sayfası genel bir çerçeve sunar.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, kanundaki bildirim süresine uymak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347); şartlar 10 yıllık uzama süresi sonunda tahliye yazısında anlatılmıştır.

Ev sahibinin başvurabileceği bütün tahliye yolları ve süreleri tek tabloda kiracı nasıl çıkarılır? yazısında özetlenmiştir.

İlgili içerikler