KİRA HUKUKU · HUKUKİ BİLGİLENDİRME

Kiracı Nasıl Çıkarılır? Ev Sahibinin Yasal Tahliye Yolları, Süreleri ve Yapmaması Gerekenler

Kira süresi bitince kiracı çıkmak zorunda mı?

Ev sahiplerinin en sık yaptığı hata, sözleşmedeki sürenin dolmasıyla kiracının evi boşaltmak zorunda olduğunu düşünmektir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında durum farklıdır. TBK m.347'ye göre kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır ve kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Kanun bu korumayı sınırsız da bırakmamıştır. Aynı maddeye göre on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bir yıllık sözleşmeyle başlayan bir kirada bu imkân, kural olarak on birinci kira yılının sonunda doğar. Ayrıntılar için on yıllık uzama süresi sonunda tahliye yazısına bakılabilir.

TBK m.354'e göre dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez. Sözleşmeye "süre bitince kiracı evi boşaltır" gibi bir madde yazmak, bu nedenle kanundaki sebeplerin yerini tutmaz.

Kira ödenmezse kiracı nasıl çıkarılır?

Kirayı ödemeyen kiracıya karşı en sık kullanılan yol, icra dairesinde başlatılan tahliye talepli takiptir. TBK m.315'e göre kiracı muaccel olan kira bedelini ödemezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ödenmemesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir; bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür. Uygulamada bu ihtar, icra dairesinin gönderdiği ödeme emrinin içine yazılır.

İİK m.269/a'ya göre borçlu itiraz etmez ve ihtar süresi içinde kira borcunu da ödemezse, ihtar süresinin bitim tarihini izleyen altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir. Kiracı itiraz ederse takip durur ve ev sahibinin itirazın kaldırılması ile tahliye istemesi gerekir. Bu süreç kira ödenmezse icra yoluyla tahliye yazısında adım adım anlatılmıştır.

Tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar

TBK m.352'ye göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Sözleşmeyle aynı gün imzalatılan taahhütnamelerin geçerliliği tartışmalı olduğundan, taahhüdün teslimden sonra alınması önemlidir; ayrıntılar tahliye taahhütnamesi yazısındadır.

Kirayı sürekli geciktiren kiracıya karşı ise iki haklı ihtar yolu vardır. Aynı maddeye göre bir yıl ve daha uzun süreli kiralarda kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir. Kiracının ihtardan sonra ödeme yapması bu hakkı ortadan kaldırmaz; ayrıntılar için iki haklı ihtar ile tahliye yazısına bakılabilir.

Ev sahibinin veya yeni malikin ihtiyacı

TBK m.350'ye göre kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir. Evin yeniden inşası veya esaslı onarımı sırasında kullanımın imkânsız olması da aynı maddede sayılan bir sebeptir. Kanun, kiralananı kullanma zorunluluğunu arar (TBK m.350); mahkeme bunu tanık ve belgelerle değerlendirir.

Kiralık bir evi satın alan kişi için TBK m.351 ayrı bir yol açar: yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, sözleşmeyi altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Ayrıntılar yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliyesi yazısındadır. Kanun kötüye kullanımı da önler: TBK m.355'e göre gereksinim amacıyla boşaltılan yer, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.

Sürelerin kısa olması nedeniyle TBK m.353 bir kolaylık getirir: kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

Ev sahibinin yapmaması gerekenler

Kirayı ödemeyen kiracıya kızan ev sahipleri bazen kilidi değiştirmek, eşyaları dışarı çıkarmak veya kiracı yokken eve girmek gibi yollara başvurur. Bunlar ev sahibini haklıyken haksız duruma düşürür. TCK m.116'ya göre bir kimsenin konutuna rızasına aykırı olarak giren kişi, mağdurun şikâyeti üzerine altı aydan iki yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır. Kiracı evin malik değil zilyedidir ama orası onun konutudur. Tahliye ancak icra dairesi veya mahkeme kararıyla, icra memuru eliyle yapılmalıdır.

Arabuluculuk ve görevli mahkeme

6325 sayılı Kanun m.18/B'ye göre, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Yani ihtiyaç veya iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açmadan önce arabulucuya gidilmesi gerekir; ödenmeyen kira için icra yoluyla tahliye ise bu şarttan muaftır. HMK m.4'e göre kira ilişkisinden doğan davalara sulh hukuk mahkemesi bakar.

Salihli'de tahliye davaları

Salihli Adalet Komisyonu'nun 2025 faaliyet raporuna göre Borçlar Kanunu'ndan kaynaklanan tahliye davaları Salihli 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nde ortalama 300 günde, 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nde ortalama 277 günde sonuçlanmıştır. İcra yoluyla tahliye talepleri ise Salihli İcra Hukuk Mahkemesi'nde ortalama 90 günde bitirilmiştir. Bunlar ortalama sürelerdir; her dosyanın süresi kendi özelliklerine göre değişebilir. Ayrıntılar için Salihli'de dava süreleri yazısına bakılabilir.

Önemli noktalar

Tahliye yollarının neredeyse hepsi bir aylık kısa sürelere bağlıdır ve bu süreler kaçırılırsa hak bir sonraki kira yılına kalır. Kira sözleşmesi, ödeme dekontları, ihtarnameler ve varsa tahliye taahhüdü baştan bir dosyada toplanmalı, kiracıya yapılacak her bildirim yazılı ve ispatlanabilir şekilde, tercihen noter aracılığıyla yapılmalıdır. Genel çerçeve için tahliye davası yazısına bakılabilir.

İlgili içerikler