KİRA HUKUKU · İCRA · HUKUKİ BİLGİLENDİRME

Kira Ödenmezse İcra Yoluyla Tahliye: Süreler ve Adımlar

İki yol: dava veya icra takibi

Kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı kiraya verenin iki seçeneği vardır. Birincisi, kiracıya yazılı süre verip sözleşmeyi feshetmek ve sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmaktır. İkincisi ise bu yazıda anlatılan, icra dairesi üzerinden yürüyen icra yoluyla tahliyedir. Bu yolda kira alacağı için icra takibi başlatılır ve aynı takip içinde kiracının taşınmazdan çıkarılması da istenir.

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.315'e göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ödenmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür ve yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Adım adım icra yoluyla tahliye

1. İhtarlı ödeme emri

Kiraya veren, icra dairesine başvurarak ödenmeyen kira bedelleri için takip başlatır ve tahliye talebinde bulunur. İcra ve İflas Kanunu (İİK) m.269'a göre bu durumda ödeme emri, kanuni süre içinde ödeme yapılmazsa icra mahkemesinden borçlunun kiralanan yerden çıkarılmasının istenebileceğine ilişkin bir ihtar içerir. Uygulamada bu belge "tahliye ihtarlı ödeme emri" (örnek 13) olarak bilinir.

İİK m.269'un metni, mülga Borçlar Kanunu'nun 260 ve 288. maddelerine atıf yapmaktadır. Bu hükümlerin karşılığı bugün TBK m.315'tir; bu maddeye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya verilecek süre en az otuz gündür.

2. Kiracının itiraz süresi: 7 gün

İİK m.269'a göre ödeme emri tebliğ edilen kiracı, yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmek zorundadır. Kiracı itirazında kira sözleşmesini ve sözleşmedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse sözleşmeyi kabul etmiş sayılır. İtiraz takibi durdurur.

3. Ödeme süresi: 30 gün

İtiraz süresi ile ödeme süresi birbirinden farklıdır. Kiracı itiraz etmese bile, ödeme emrinde gösterilen otuz günlük süre içinde birikmiş kirayı öderse tahliye istenemez. Bu nedenle kiracı açısından en önemli tarih, ödeme emrinin tebliğinden itibaren hesaplanan otuzuncu gündür.

4. İcra mahkemesinden tahliye kararı

İİK m.269/a'ya göre borçlu itiraz etmez ve ihtar süresi içinde kira borcunu da ödemezse, ihtar süresinin bitim tarihini izleyen altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir. Bu altı aylık süre kaçırılırsa bu takip üzerinden tahliye istenemez; kiraya verenin yeniden yasal yollara başvurması gerekir.

Ödeme nasıl yapılmalı?

Takip başladıktan sonra kiracının ödemeyi kiraya verene elden yapması yerine, ödeme emrinde gösterilen icra dairesi banka hesabına yatırması en güvenli yoldur. İcra dosyasına yapılan ödeme takip dosyasına doğrudan işlendiği için, otuz günlük süre içinde ödeme yapıldığı tartışmasız şekilde ispatlanır. Elden veya kiraya verenin hesabına yapılan ödemelerde ise açıklama kısmına hangi aya ait kira olduğu ve icra dosya numarası yazılmalıdır. Ödemede birikmiş kira bedellerinin yanında takip masrafları ve faiz de dikkate alınmalıdır; eksik ödeme, tahliyeyi önlemeyebilir.

Kiraya veren açısından ise takip talebinde ödenmeyen ayların ve tutarların doğru gösterilmesi gerekir. Kira artışı nedeniyle tutar tartışmalıysa, yasal artış sınırını önceden hesaplamak sonradan çıkabilecek itirazları azaltır; bunun için kira artış hesaplama aracı kullanılabilir.

Kiracı itiraz ederse

Kiracının itirazı takibi durdurur; kiraya verenin itirazı icra mahkemesinde kaldırtması gerekir. İİK m.269'a göre itirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, aynı alacak için bir daha ilamsız icra yoluyla takip yapamaz.

• Sözleşmeye veya imzaya itiraz: İİK m.269/b'ye göre kiracı kira sözleşmesini veya imzasını inkâr ederse, kiraya veren ancak noterde düzenlenmiş veya imzası noterce onaylanmış bir sözleşmeye dayanıyorsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir. Adi yazılı sözleşmede imza inkâr edilirse genel mahkemede dava açmak gerekir.
• Ödediğini veya borçlu olmadığını ileri sürme: İİK m.269/c'ye göre kiracı sözleşmeyi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya başka bir sebeple istenemeyeceğini ileri sürerse, bunu noterce düzenlenmiş veya onaylanmış ya da alacaklının kabul ettiği bir belgeyle veya resmî bir makbuzla ispat etmek zorundadır. Banka dekontu bu açıdan önemlidir (bkz. banka dekontu).

Salihli'de icra yoluyla tahliye: İİK m.269/a'ya göre kiracı itiraz etmez ve ihtar süresi içinde kira borcunu ödemezse tahliyeye icra mahkemesince karar verilir; itirazın kaldırılması talepleri de bu mahkemede incelenir. Salihli Adalet Komisyonu'nun 2025 faaliyet raporuna göre Salihli İcra Hukuk Mahkemesi'nde kiralananın tahliyesi dosyaları ortalama 90 günde sonuçlanmıştır. Aynı yıl Borçlar Kanunu'na dayanan tahliye davaları sulh hukuk mahkemelerinde ortalama 300 ve 277 günde sonuçlanmıştır. Dava yoluyla tahliye iki haklı ihtar ile tahliye yazısında, adliyedeki diğer mahkemeler ise Salihli Adliyesi'ndeki mahkemeler ve Salihli'de dava süreleri yazılarında anlatılmıştır.

Tahliye kararının uygulanması

İİK m.269/c'ye göre icra mahkemesinin tahliyeye ilişkin kararının uygulanması için kesinleşmesi beklenmez. Ancak tahliye için kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren on gün geçmesi gerekir. Kiracı, kararın uygulanmasının durdurulması için kanunda öngörülen teminatı göstererek kanun yoluna başvurabilir.

İki haklı ihtar ile farkı

İcra yoluyla tahliye, ödenmeyen kira için tek seferde sonuç doğurur: kiracı süre içinde öderse tahliye istenemez. İki haklı ihtar yolu ise kiracının aynı kira yılı içinde iki kez yazılı ihtara sebep olması hâlinde, sonradan ödeme yapılsa bile sözleşmenin sona erdirilmesine imkân verir. TBK m.352'ye göre bu durumda kiraya veren, kira süresinin veya ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir. Ayrıntılar iki haklı ihtar ile tahliye yazısındadır.

Sık yapılan hatalar

Kiraya veren açısından

• Ödeme emrinde tahliye ihtarı istemeyip yalnızca alacak takibi başlatmak.
• İtiraz yoksa ihtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesine başvurmayı unutmak.
• İtiraz varsa altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istememek.

Kiracı açısından

• Yedi günlük itiraz süresiyle otuz günlük ödeme süresini karıştırmak.
• Elden ödeme yapıp makbuz almamak; ödeme iddiası belgeyle ispat edilmek zorundadır.
• Kira sözleşmesindeki imzası kendisine aitken imzayı inkâr etmek; bu durumda ayrıca para cezası söz konusu olabilir.

Genel bilgi için kira hukuku ve icra takibine itiraz sayfalarına, süreler için hukuki süreler tablosuna bakılabilir.

Salihli Adliyesi'nin 2025 verilerine göre icra hukuk mahkemesindeki tahliye davaları ortalama 90 günde, sulh hukuk mahkemelerindeki tahliye davaları ise 277-300 günde sonuçlanmıştır (Salihli'de dava süreleri).

İcra yoluyla tahliyede süreler: özet tablo

Kira alacağı için tahliye talepli takipte süreler ve kiracının itiraz yolları İİK m.269 ve devamında düzenlenmiştir:

İlgili içerikler