KİRA HUKUKU · HUKUKİ BİLGİLENDİRME

Kirayı Geç Ödeyen Kiracıya İki Haklı İhtar Nasıl Çekilir?

Kira hep geç geliyor, ama sonunda ödeniyor

Bazı kiracılar kirayı hiç ödememezlik yapmaz, ama neredeyse hiçbir ay zamanında da ödemez. Ev sahibi her ay hatırlatma yapar, bazen ihtar çeker; kira bir şekilde gecikmeli olarak yatar. Bu durumda ev sahibinin aklına gelen soru şudur: "Sonunda ödediği için hiçbir şey yapamaz mıyım?" Türk Borçlar Kanunu (TBK), tam da bu tür sürekli gecikmeler için "iki haklı ihtar" adı verilen ayrı bir tahliye sebebi öngörür.

Kanunun aradığı şartlar

TBK m.352'nin ikinci fıkrasına göre kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Bu uzun cümleyi parçalara ayırmak işi kolaylaştırır:

• İki ihtar: Tek bir ihtar yetmez; en az iki ayrı ihtar gerekir.
• Yazılı olmalı: Telefonla yapılan hatırlatmalar sayılmaz. Noter ihtarnamesi, ispat kolaylığı nedeniyle en güvenli yoldur.
• Haklı olmalı: İhtar, gerçekten muaccel olmuş ve ödenmemiş bir kira bedeli için çekilmiş olmalıdır. Vadesi gelmemiş kira için ya da ödenmiş bir ay için çekilen ihtar haklı değildir.
• Kira bedeli için olmalı: Kanun "kira bedelini ödemediği için" der; ihtarın konusu kira bedelidir.
• Aynı kira yılı içinde olmalı: Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde iki ihtarın aynı kira yılı içinde yapılmış olması gerekir.

"Kira yılı" takvim yılı değildir

En sık yapılan hata, kira yılını Ocak–Aralık olarak düşünmektir. Kira yılı, sözleşmenin başladığı tarihten itibaren hesaplanır. Örneğin 1 Eylül'de başlayan bir sözleşmede kira yılı 1 Eylül'den ertesi yılın 31 Ağustos'una kadar sürer. Bu dönemde Kasım ve Mart kiraları için birer haklı ihtar çekilmişse şart gerçekleşmiştir; ama Mart ve Eylül için çekilen ihtarlar farklı kira yıllarına düştüğü için bu sonucu doğurmaz.

Dava süresi: bir ay

İki haklı ihtar şartı gerçekleşince kiraya veren hemen dava açmak zorunda değildir; ama sınırsız bir süresi de yoktur. Dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Yukarıdaki örnekte bu süre 1 Eylül'de başlar ve bir ay sürer.

Kanun bu süreyi bir defalığına uzatmanın yolunu da gösterir: TBK m.353'e göre kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

Dava açmadan önce bir zorunlu adım daha vardır: 6325 sayılı Kanun m.18/B'ye göre ilamsız icra yoluyla tahliye hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, dava yoluyla istendiği için bu kapsama girer.

Kiracı sonradan öderse ne olur?

İki haklı ihtarın en önemli özelliği budur: kiracının ihtardan sonra kirayı ödemiş olması, tahliye hakkını ortadan kaldırmaz. Kanunun aradığı, kiracının kira bedelini ödemediği için ihtar çekilmesine sebep olmasıdır. Yani kural, ödenmeyen kirayı değil, tekrarlanan gecikmeyi yaptırıma bağlar.

Temerrüt ihtarı ile farkı

İki haklı ihtar, kirayı hiç ödemeyen kiracıya karşı kullanılan temerrüt yolu ile karıştırılmamalıdır. TBK m.315'e göre kiracı, muaccel olan kira bedelini ödemezse kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür.

İki yol arasındaki başlıca farklar şunlardır:

• Temerrüt yolu (TBK m.315): Kiracı verilen süre içinde öderse fesih gerçekleşmez. Bu yol, icra dairesi üzerinden de işletilebilir; İİK m.269'a göre kira alacağı için gönderilen ödeme emrinde, süre geçtikten sonra icra mahkemesinden kiracının çıkarılması istenebileceği bildirilir.
• İki haklı ihtar yolu (TBK m.352/2): Kiracı ödese bile, aynı kira yılında iki haklı ihtara sebep olmuşsa tahliye davası açılabilir; ancak dava süresi kira yılının bitimine bağlıdır.

Bir yıldan kısa sözleşmelerde durum

Kanun, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmeleri için ayrı bir ölçü koyar: bu sözleşmelerde iki haklı ihtarın kira süresi içinde yapılmış olması yeterlidir ve dava, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılır. Örneğin altı aylık bir sözleşmede, bu altı ay içinde iki ayrı ay için haklı ihtar çekilmişse şart gerçekleşmiş olur.

Kiracının savunmaları

Tahliye davasında kiracının ileri sürebileceği başlıca savunmalar, ihtarların "haklı" olmadığına ilişkindir: kiranın ihtardan önce ödenmiş olması, ihtarda istenen tutarın sözleşmedeki bedelden fazla olması ya da ihtarın vadesi gelmemiş bir kira için çekilmesi gibi. İhtarların farklı kira yıllarına düştüğü ya da davanın bir aylık süreden sonra açıldığı da sık ileri sürülen itirazlardır. Bu yüzden ev sahibi açısından her ihtarın doğru tutar ve doğru tarihle çekilmesi, kiracı açısından ise her ödemenin belgelenmesi sonucu doğrudan etkiler.

İhtarname hazırlarken dikkat edilecekler

1. Hangi ayın kirasının, hangi tutarda ve hangi tarihte muaccel olduğu açıkça yazılmalıdır.
2. Kira bedeli dışındaki alacaklar, örneğin aidat ya da yakıt gideri, ayrı tutulmalıdır.
3. İhtar, kiracının sözleşmede yazan adresine noter aracılığıyla gönderilmeli ve tebliğ tarihi saklanmalıdır.
4. Her ihtarın ayrı bir ödenmemiş aya ilişkin olmasına dikkat edilmelidir.

Kiracı açısından bakıldığında ise korunmanın yolu basittir: kira, sözleşmede yazan günde ve banka yoluyla, açıklama kısmına hangi ayın kirası olduğu yazılarak ödenmelidir. Tahliye sebeplerinin genel çerçevesi için tahliye davası yazısına bakılabilir.

İlgili içerikler