KİRA HUKUKU · HUKUKİ BİLGİLENDİRME

Ev Sahibi Depozitoyu İade Etmezse Kiracı Ne Yapabilir?

Anahtar teslim edildi, depozito nerede?

Kiracı evden çıkmış, anahtarı teslim etmiş, son kirayı da ödemiştir. Sözleşmenin başında verilen iki aylık kira tutarındaki depozitoyu istediğinde ise cevaplar gecikir: "Boyası bozulmuş", "Mutfak dolabı eskimiş", "Biraz bekle." Bazen hiç cevap gelmez. Türk Borçlar Kanunu (TBK) bu konuda kiracıyı koruyan açık kurallar içerir; ancak bu kuralların bir kısmı sözleşmenin en başında uygulanmadığı için kiracı sonradan zor durumda kalır.

Depozito ne kadar olabilir?

TBK m.342'ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Yani kira 20.000 TL ise istenebilecek en yüksek depozito 60.000 TL'dir. Sözleşmede daha yüksek bir tutar yazılmış olsa bile kanuni sınır üç aylık kiradır.

Bu sınır kira bedeli dışındaki ödemeler için de bir hatırlatmadır: TBK m.346'ya göre kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez.

Depozito ev sahibinin cebine değil, bankaya

Kanunun en çok bilinmeyen kuralı budur. TBK m.342'ye göre güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder.

Bu düzenin amacı, paranın iki tarafın da tek başına kullanamayacağı bir yerde durmasıdır. Kanun bankanın parayı ne zaman geri verebileceğini de sayar: banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kanun parayı vadeli bir hesapta tutmayı öngördüğü için, depozitonun uzun süreli kiralarda boşta beklemesi yerine faiz getirmesi de mümkün olur. Bu düzen, sözleşmenin başında iki tarafın birlikte bankaya gitmesiyle kolayca kurulabilir.

Sözleşme bitince: üç aylık süre

Kanun kiraya verene, depozitodan alacağı varsa bunu ileri sürmesi için bir süre tanır ve bu süreyi geçirmenin sonucunu da belirler: kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Pratikte bu şu anlama gelir: kiracı sözleşmenin bitiminden itibaren üç ayı bekler, bu sürede bankaya böyle bir bildirim gelmemişse, ev sahibinin onayına ihtiyaç duymadan bankaya başvurarak parasını çeker.

Peki depozito elden verildiyse?

Çoğu kira ilişkisinde depozito bankaya değil, doğrudan ev sahibine nakit ya da havale yoluyla verilir. Bu durumda yukarıdaki banka mekanizması işlemez ve iade, ev sahibinin ödemesine kalır. Kiracı açısından en önemli konu, ödemenin ispatıdır: sözleşmede depozito tutarının ve alındığının yazılı olması ya da ödemenin banka kaydıyla yapılmış olması gerekir. Bu konuda banka dekontu borcu ispatlar mı yazısı fikir verebilir.

Ev sahibi iade etmezse kiracı alacağını dava veya icra takibi yoluyla isteyebilir. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. 6325 sayılı Kanun m.18/B'ye göre, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Dava açılacaksa görevli mahkeme, HMK m.4'e göre kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere sulh hukuk mahkemesidir.

Ev sahibi hangi durumlarda kesinti yapabilir?

Depozitonun amacı, kiracının sözleşmeden doğan borçlarını güvence altına almaktır. Ödenmemiş kira, yan giderler ya da kiracının kusuruyla kiralanana verilen zarar varsa, kiraya veren bunları depozitodan karşılamak isteyebilir. Ancak burada iki önemli sınır vardır.

Olağan eskime kiracının sorumluluğunda değildir

TBK m.334'e göre kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Yıllar içinde solmuş bir boya, normal kullanımla aşınmış bir parke ya da eskimiş bir musluk contası bu kapsamdadır.

Ev sahibinin hemen bildirim yükümlülüğü

TBK m.335'e göre kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Olağan bir incelemeyle anlaşılamayacak gizli ayıplar bunun istisnasıdır.

Bu kural, "aylar sonra hasar çıkardı" türü itirazlara karşı kiracıyı korur. Anahtar teslimi sırasında evin fotoğraflarının ve videosunun çekilmesi, teslim tutanağı imzalanması, her iki taraf için de tartışmayı baştan önler.

Bir örnek

Aylık kirası 15.000 TL olan bir dairede üç yıl oturan kiracı, sözleşmenin başında 30.000 TL depozito vermiş ve bu parayı ev sahibiyle birlikte bankada açtıkları vadeli hesaba yatırmıştır. Kiracı Haziran sonunda evi boşaltır, teslim sırasında ev sahibiyle birlikte bir tutanak imzalanır ve tutanakta yalnızca "salon duvarında olağan solma" notu yer alır.

Ev sahibi Eylül sonuna kadar kiracıya karşı herhangi bir dava açmaz, takip başlatmaz ve bankaya bu yönde bir yazı göndermez. Bu durumda kiracı Ekim başında bankaya başvurarak depozitosunu ev sahibinin onayını beklemeden çekebilir. Ev sahibi sonradan "duvarlar boyanmalıydı" dese bile, olağan kullanımdan doğan solma kiracının sorumluluğunda değildir.

Kısa kontrol listesi

• Sözleşmede depozito tutarı üç aylık kirayı aşıyor mu?
• Para vadeli bir hesaba mı yatırıldı, yoksa ev sahibine mi verildi; ödeme belgelendi mi?
• Çıkışta teslim tutanağı, fotoğraf ve video var mı?
• Ev sahibi hasar iddiasını teslim sırasında yazılı olarak bildirdi mi?
• Sözleşmenin bitiminden itibaren üç ay geçti mi, bankaya dava veya takip bildirimi yapıldı mı?

Kira ilişkisinin diğer sorunları için kira hukuku sayfasına bakılabilir.

İlgili içerikler