GAYRİMENKUL · KAT MÜLKİYETİ · HUKUKİ BİLGİLENDİRME

Aidat Borcu Ödenmezse Ne Olur? Gecikme Tazminatı, İcra ve Kiracının Sorumluluğu

Aidat kime, nasıl paylaştırılır?

Apartman ve sitelerdeki aidat, kat mülkiyetinin ortak giderlerine katılma payıdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.20'ye göre kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak,
• Binanın sigorta primlerine, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payı oranında

katılmakla yükümlüdür. Yönetim planında farklı bir dağıtım kararlaştırılmışsa o uygulanır.

"Asansörü kullanmıyorum" demek yeterli mi?

Hayır. KMK m.20'ye göre kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek ya da kendi bağımsız bölümünün durumu nedeniyle bunlardan faydalanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Zemin kattaki malikin asansör veya çatı onarımı giderine katılması bu kuralın sonucudur.

Aidat tutarı nasıl belirlenir? İşletme projesi ve 2026 değişikliği

Aidat tutarı, yöneticinin hazırladığı ve kat malikleri kurulunun onayladığı işletme projesiyle belirlenir. KMK m.37'ye göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır; projede binanın bir yıllık tahmini gelir ve giderleri ile her kat malikine düşecek tahmini miktar ve avans tutarı gösterilir. Proje kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara bildirilir.

7 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanunla önemli bir sınır getirilmiştir: mevcut bir işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlükteki proje bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere her yıl, bir önceki yıl için Vergi Usul Kanunu uyarınca ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir. Böylece kurul onayına sunulacak geçici projedeki artışın üst sınırı kanunla çizilmiştir.

Kesinleşmiş işletme projesi ayrıca tahsilat açısından da önemlidir: KMK m.37'ye göre kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu m.68/1'de belirtilen belgelerden sayılır. Bu sayede borçlu icra takibine itiraz ederse yönetici, genel mahkemede dava açmak yerine icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir.

Aidat ödenmezse ne olur?

Gecikme tazminatı: aylık yüzde 5

KMK m.20'ye göre gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran kanundan doğar; yönetim planında yazmasa bile istenebilir. Örneğin 2.000 TL'lik aidatı üç ay geciktiren malikten, borcun yanında aylık yüzde 5 üzerinden hesaplanan gecikme tazminatı da istenebilir.

Dava veya icra takibi

Aynı maddeye göre gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir veya icra takibi yapılabilir. Uygulamada çoğunlukla ilamsız icra takibi başlatılır. Borçlu ödeme emrine itiraz ederse takip durur ve alacaklı tarafın, itirazın tebliğinden itibaren bir yıl içinde itirazın iptali davası açması gerekir. İcra sürecinin genel işleyişi için icra takibine itiraz yazısına bakılabilir.

Kiracı aidattan sorumlu mu?

KMK m.18'e göre kanundaki kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine de uygulanır. KMK m.22 bu sorumluluğu ayrıca düzenler: kat malikinin payına düşen gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümde kira sözleşmesine dayanarak devamlı faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur.

Ancak kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Yani yönetim, malikin ödemediği aidatı kiracıdan isteyebilir; kiracı bu ödemeyi ev sahibine ödeyeceği kiradan mahsup eder. Kiracı ile ev sahibi arasında aidatın kimin tarafından ödeneceği sözleşmede ayrıca kararlaştırılabilir; ancak bu anlaşma yönetime karşı kiracının yukarıdaki sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.

Borç yine de ödenmezse: kanuni ipotek

KMK m.22'ye göre kat malikinin borcu bu yollarla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, yöneticinin veya kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle, bu borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Ayrıca kat maliklerinin gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir. Daire satılsa bile tapuya işlenmiş ipotek, borcun tahsilini güvence altına alır.

Aidat artışına ve kurul kararlarına itiraz

Aidat tutarı ve ortak giderlerle ilgili kararlar genellikle kat malikleri kurulunda alınır. KMK m.33'e göre kurul kararlarına karşı, toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay içinde; toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Yok veya mutlak butlanla hükümsüz kararlar için süre şartı aranmaz.

Bu süreler kısa olduğundan, kararı kabul etmeyen kat malikinin toplantıda aykırı oy kullanması ve bunu tutanağa geçirtmesi önemlidir. Kararın iptaline kadar aidatı ödememek ise gecikme tazminatı riskini doğurur; itiraz eden malikin aidatı ödemeye devam etmesi daha güvenli yoldur.

Salihli'de kat mülkiyeti uyuşmazlıkları: KMK m.33'e göre kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde açılır. Salihli'deki apartman ve siteler için bu mahkemeler, adliye ana binasındaki 1. ve 2. Sulh Hukuk Mahkemeleridir. 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Adliyedeki mahkemeler için Salihli Adliyesi'ndeki mahkemeler yazısına bakılabilir.

Kat maliki ne yapmalı, yönetici ne yapmalı?

• Kat maliki: Aidat makbuzlarını veya banka dekontlarını saklamalı, itiraz ettiği kararları süresi içinde dava konusu yapmalıdır.
• Kiracı: Aidatı yönetime ödüyorsa dekontu saklamalı ve kira borcundan mahsup etmek istediğini ev sahibine yazılı olarak bildirmelidir.
• Yönetici: Borçları dönem dönem yazılı olarak bildirmeli, gecikme tazminatını hesaplarken kanundaki aylık yüzde 5 oranını aşmamalı ve icra takibinde yönetim planını ve kurul kararlarını delil olarak sunmalıdır.

Genel bilgi için gayrimenkul hukuku ve kira hukuku sayfalarına, terimler için hukuk sözlüğüne bakılabilir.

Merdiven, bahçe, çatı ve otopark gibi ortak alanların kullanımı ve bu alanlarda değişiklik yapılması için gereken çoğunluk apartmanda ortak alanlar yazısında anlatılmıştır.

Aidat ve kat malikleri kurulu kararlarında temel kurallar

Ortak giderlerin paylaşımı, kiracının sorumluluğu ve kurul kararlarına itiraz Kat Mülkiyeti Kanunu'nda düzenlenmiştir:

İlgili içerikler