GAYRİMENKUL HUKUKU · HUKUKİ BİLGİLENDİRME

Apartmanda Ortak Alanlar: Kimin Hakkı Var, İşgal Edilirse veya Değiştirilirse Ne Yapılır?

Apartmanda hangi yerler ortak alandır?

Apartmanlarda en sık yaşanan anlaşmazlıklar, ortak alanların kullanımıyla ilgilidir. Merdiven sahanlığına ayakkabılık veya dolap konulması, bahçenin bir kısmının bir dairenin kullanımına alınması, çatı katının teras yapılması, sığınağın depo olarak kullanılması ve otoparkta sabit yer kapatılması bunların başında gelir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.4 hangi yerlerin her hâlde ortak yer sayılacağını sayar. Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistem, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar, kapıcı dairesi, genel çamaşırlık, ortak garajlar, kalorifer daireleri, su depoları ve sığınaklar bu kapsamdadır. Kanalizasyon, su, elektrik ve doğalgaz tesisatının bağımsız bölümler dışındaki kısımları ile çatılar, bacalar, dam terasları ve yangın merdivenleri de ortak yerdir. Sayılanlar dışında kalıp ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zorunlu olan diğer yerler de ortak yer sayılır.

Ortak alanlar kimin? Kullanım hakkı nasıl belirlenir?

KMK m.16'ya göre kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Her kat maliki ortak yerleri kullanma hakkına sahiptir. Genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanı gibi yerlerde bu hakkın ölçüsü, aksine sözleşme yoksa her kat malikinin arsa payıyla orantılıdır.

Bunun anlamı şudur: Bahçe, otopark veya teras gibi bir ortak alan tek bir kat malikinin özel kullanımına bırakılamaz; diğer maliklerin kullanımını engelleyecek şekilde kapatılamaz. Yönetim planında veya kat malikleri arasındaki bir sözleşmede farklı bir düzenleme yapılmışsa, örneğin otopark yerleri dairelere tahsis edilmişse, bu düzenlemeye uyulur. Bu nedenle uyuşmazlık çıktığında önce tapudaki yönetim planı ve varsa kurul kararları incelenmelidir.

Ortak alanda değişiklik yapmak için ne gerekir?

KMK m.19'a göre kat malikleri ana gayrimenkulün bakımına, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını korumaya mecburdur. Aynı maddeye göre kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz, dış cepheyi farklı renkte badana veya boyaya boyatamaz.

Çatıya depo veya oda yapılması, bahçeye kamelya kurulması veya merdiven boşluğuna kapı takılması gibi ortak yerlerdeki inşaat ve tesisler bu kurala tabidir. Beşte dört oranı toplantıya katılanlara göre değil, bütün kat maliklerine göre hesaplanır ve rıza yazılı olmalıdır. Ortak yerdeki bir bozukluğun binaya zarar verdiği ve acil onarım gerektiği mahkemece tespit edilmişse, bu onarım için kat maliklerinin rızası aranmaz.

Kat maliki kendi dairesinde de ana yapıya zarar verecek onarım ve değişiklik yapamaz. Taşıyıcı duvarın veya kolonun kaldırılması bu yasağın tipik örneğidir. m.19'a göre her kat maliki, kusuruyla ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere verdiği zarardan diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

Kiracılar da kurallara uymak zorunda mı?

Evet. KMK m.18'e göre kat malikleri, bağımsız bölümlerini ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür. Bu yükümlülükler bağımsız bölümdeki kiracılara, oturma hakkı sahiplerine ve bölümden devamlı yararlananlara da uygulanır. Bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte müteselsil olarak sorumlu olur. Yani ortak alanı işgal eden kiracı için hem kiracıya hem de daire sahibine karşı başvuru yapılabilir.

Ortak alan işgal edilirse ne yapılır?

İlk adım, apartman yöneticisine durumu bildirmek ve konuyu kat malikleri kurulunun gündemine taşımaktır. Sorun çözülmezse KMK m.33/2'ye göre borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliki veya kiracı yüzünden zarar gören kat maliki, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hâkim ilgilileri dinledikten sonra kanuna ve yönetim planına göre derhal kararını verir ve kararın belirleyeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesini ister. Bu süre içinde karara uymayanlara aynı mahkemece idari para cezası verilir.

Ancak dava açmadan önce bir şart vardır. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B'ye göre Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Arabuluculuk görüşmesinde taraflar ortak alanın nasıl kullanılacağı konusunda anlaşırsa, anlaşma belgesi için sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınır. Arabuluculuk sürecinin işleyişi için arabuluculuk ücreti 2026 yazısına da bakılabilir.

Kat malikleri kurulu kararına itiraz

Ortak alanın kullanımı çoğu zaman kurul kararıyla düzenlenir. Bu karara katılmayan kat maliki için KMK m.33/1 belirli süreler öngörür. Toplantıya katılıp aleyhte oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay içinde, toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayılan kararlarda süre şartı aranmaz.

Ayrıca KMK m.24'e göre tapuda mesken olarak görünen bir dairede dükkân, imalathane veya lokanta gibi işyerleri ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle verilecek kararla açılabilir. Bu tür kullanımlar da ortak alanların kullanımını doğrudan etkiler. Apartman giderleri ve aidat konusu ise aidat borcu ödenmezse yazısında anlatılmıştır.

Önemli noktalar

Ortak alanla ilgili bir değişiklik yapılmadan önce yönetim planı okunmalı ve gerekiyorsa bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası alınmalıdır. İşgal veya izinsiz değişiklik varsa fotoğraflarla tespit edilmeli, yöneticiye yazılı bildirim yapılmalı ve dava yoluna gidilmeden önce arabulucuya başvurulmalıdır. Kurul kararına itiraz için bir aylık süre kaçırılmamalıdır.

Salihli'de kat mülkiyeti uyuşmazlıkları: Kat Mülkiyeti Kanunu m.33'e göre kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası ve hâkimin müdahalesi talebi, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine yapılır. Salihli'deki bir apartman için bu mahkemeler, adliyenin ana binasındaki Salihli 1. ve 2. Sulh Hukuk Mahkemeleridir; mahkemelerin yeri ve 2025 iş yükü Salihli Sulh Hukuk Mahkemesi sayfasında anlatılmıştır.

İlgili içerikler