GAYRİMENKUL HUKUKU · HUKUKİ BİLGİLENDİRME

Kadastro Tespitine İtiraz: Askı İlanında 30 Gün, Sonrasında 10 Yıl ve 2026'daki Ölçü Hatası Değişikliği

Kadastro neden önemlidir?

Kadastro, bir bölgedeki taşınmazların sınırlarının ölçülüp haritaya geçirildiği ve kime ait olduklarının tespit edildiği işlemdir. Kırsal bölgelerde, özellikle eski tapu kayıtlarının zemine uymadığı, tarlaların miras yoluyla bölündüğü ve bazı yerlerin hiç tapusunun olmadığı köylerde, kadastro sonucu bir ailenin yıllardır ektiği tarlanın kime yazılacağını belirler. Kadastro tamamlanıp kesinleştikten sonra, kanundaki sürelerden sonra bu tespiti değiştirmek çok zordur. Bu nedenle kadastronun her aşamasında hangi hakların kullanılabileceğini bilmek gerekir.

Çalışmalar başlamadan önce de ilgililer bilgilendirilir. 3402 sayılı Kadastro Kanunu m.6'ya göre kadastro teknisyenleri, kadastrosuna başlayacakları mevki veya adaları en az yedi gün önceden alışılmış vasıtalarla ilgili köy veya mahallede ilan ettirir. Çalışma sırasında teknisyenler, m.7'ye göre mal sahipleri ve ilgililerin huzurunda harita, tapu ve vergi kayıtlarını, en az üç bilirkişi ile muhtarın bilgilerinden yararlanarak inceler ve zemine uygular. Tarla sahibinin ölçüm sırasında arazide bulunması ve elindeki belgeleri teknisyene göstermesi bu nedenle önemlidir.

Birinci aşama: çalışma sırasında itiraz

Kadastro tutanağı düzenlendikten sonra, kadastro ekibi çalışma alanındaki işlerini bitirene kadar tespitlere itiraz edilebilir. Kanun m.9'a göre itiraz, kadastro teknisyenliğine veya kadastro müdürlüğüne yapılır ve itirazla ilgili tutanak en geç on gün içinde kadastro komisyonuna gönderilir. Bu aşamadaki itirazın bir sınırı vardır: itiraz sadece uygulanan belgelerin geçerliliği hakkında yapılabilir; bir belgeye dayanmayan itirazlar incelenmez. Komisyon da m.10'a göre itirazları inceler ve gerektiğinde yeni bir tutanak düzenler; bu incelemede belgeye karşı şahit dinlenmez.

Bu aşamada itiraz etmemek, dava hakkını ortadan kaldırmaz. Kanun açıkça, itiraz edenin ilan süresi içinde dava açma hakkının saklı olduğunu belirtir. Yani belgeye dayanmayan, örneğin yalnızca zilyetliğe veya tanıklara dayanan bir iddia, bu aşamada değil askı ilanı süresinde dava yoluyla ileri sürülmelidir.

İkinci aşama: 30 günlük askı ilanı ve kadastro mahkemesi

Çalışma bittikten sonra sonuçlar ilan edilir. 3402 sayılı Kanun m.11'e göre kadastro müdürü askı cetvellerini düzenler; bu cetvelleri ve pafta örneklerini müdürlükte ve ayrıca muhtarın çalışma yerinde 30 gün süreyle ilan ettirir ve itirazı olanların ilan süresi içinde kadastro mahkemesinde dava açabileceklerini belirtir.

Bu hükmün en kritik cümlesi şudur: bu Kanun gereğince yapılan ilanlar, ilgili gerçek kişilere, kamu ve özel hukuk tüzel kişilerine şahsen tebliğ edilmiş sayılır. Yani askı ilanı ayrıca kimseye bildirilmez; köyde yaşamayan, şehirde veya yurt dışında oturan mirasçılar da ilanı görmüş kabul edilir. Gurbette yaşayan aile bireylerinin, köylerinde kadastro çalışması başladığını öğrendikleri anda muhtarlıkla ve kadastro müdürlüğüyle irtibat kurması bu yüzden önemlidir.

Askı süresinde açılan davalar kadastro mahkemesinde görülür. Kanun m.26'ya göre kadastro mahkemesi, m.11'de belirtilen askı ilanı içinde açılan davaları ve kadastro komisyonundan gelen tutanaklara ait davaları inceleyip karara bağlar.

Üçüncü aşama: kesinleşme ve on yıllık hak düşürücü süre

Askı süresi geçince tespit kesinleşir. Kanun m.12'ye göre 30 günlük ilan süresi geçtikten sonra, dava açılmayan kadastro tutanaklarına ait sınırlandırma ve tespitler kesinleşir ve en geç üç ay içinde tapu kütüklerine kaydedilir. Aynı maddeye göre bu tutanaklarda belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere, tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz.

Örnek: Bir köyde askı ilanı 2 Haziran 2025'te muhtarlıkta asılmışsa, 30 günlük süre 2 Temmuz 2025'te dolar ve itiraz edilmeyen tespitler kesinleşir. Kadastrodan önce satın alınmış ama başkası adına tespit edilmiş bir tarla için tapu iptali davası, bu tarihten itibaren on yıl içinde, yani 2035 yılının Temmuz ayına kadar açılabilir. Bu dava artık kadastro mahkemesinde değil, genel hükümlere göre görevli mahkemede görülür. Kanun ayrıca kadastrosu tamamlanan çalışma alanındaki eski tapu kayıtlarının işleme tabi kayıt niteliğini kaybettiğini de belirtir; bu kayıtlara dayanılarak tapuda işlem yapılamaz.

Tapusuz tarlalar kimin adına tespit edilir?

Tapusuz taşınmazlar bakımından belirleyici olan zilyetliktir. 3402 sayılı Kanun m.14'e göre tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan, toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan bir veya birden fazla taşınmaz mal, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir. Bu sınırın üzerindeki kısım için zilyetliğin ayrıca vergi kaydı gibi kanunda sayılan belgelerden birine dayanması gerekir. Tapulu bir taşınmazı tapu dışı yolla, örneğin harici satışla almış olan kişi ise m.13'e göre en az on yıl çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyet olduğunu ispat ederse kendi adına tespit yaptırabilir. Konunun ayrıntısı zilyetlikle tapu alma yazısındadır.

2026 değişikliği: ölçü ve hesaplama hataları

Kadastrodan yıllar sonra yapılan ölçümlerde, tapudaki yüzölçümü ile zemin arasında fark çıkabilir. Bu tür teknik hataların düzeltilmesi 3402 sayılı Kanun m.41'de düzenlenir ve madde 7 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanun'la değiştirilmiştir. Yeni metne göre kadastro sırasında veya sonrasında geometrik durumları kesinleşmiş taşınmazlarda ölçü, sınırlandırma, tersimat ve hesaplamalardan doğan düzeltme, taşınmaz maliklerine ve diğer hak sahiplerine tebliğ olunur. Tebliğ tarihinden başlayan otuz gün içinde düzeltmenin kaldırılması yolunda sulh hukuk mahkemesinde dava açılmazsa düzeltme kesinleşir.

Değişiklikle birlikte "fark", "yanılma sınırı" ve "hata" kavramları da tanımlanmıştır: fark, yanılma sınırını aştığında hata sayılır. Yanılma sınırı dışındaki farklar ilgilinin başvurusu üzerine veya kadastro müdürlüğünce kendiliğinden düzeltilir. Yüzölçümü değişikliği içeren bir düzeltme tebligatı alan malikin, otuz günlük süreyi kaçırmadan durumu değerlendirmesi gerekir.

Salihli'de kadastro davaları: Salihli Adliyesi'nde ayrı bir kadastro mahkemesi bulunur ve 3402 sayılı Kanun m.11'deki 30 günlük askı ilanı süresi içinde açılan davalar bu mahkemede görülür. Salihli Adalet Komisyonu'nun 2025 faaliyet raporuna göre Salihli Kadastro Mahkemesi'nde tespite itiraza ilişkin davalar ortalama 484 günde, tapusuz taşınmazların tesciline ilişkin davalar ise ortalama 651 günde sonuçlanmıştır. Yani askı ilanına karşı açılan bir dava ortalamada bir yılı aşmaktadır. Buna karşılık dava açma süresi yalnızca 30 gün olduğundan, itiraz edilecek taşınmaza ait tapu, vergi ve miras belgelerinin askı döneminde hazır tutulması önem taşır. Adliyedeki diğer mahkemeler için Salihli Adliyesi'ndeki mahkemeler ve Salihli'de dava süreleri yazılarına bakılabilir.

Önemli noktalar

Kadastro çalışması başladığında taşınmaza ilişkin bütün belgeler (eski tapu, vergi kaydı, harici satış senedi, miras belgeleri) bir araya getirilmeli ve ölçüm sırasında teknisyene gösterilmelidir. Askı ilanı herkese tebliğ edilmiş sayıldığından, köyde yaşamayan hak sahiplerinin süreci takip etmesi ayrıca önemlidir. Tapu kaydına yönelik genel davalar için tapu iptal ve tescil davası yazısına bakılabilir.

Kadastro sonrası tapu kaydında görülen isim, hisse veya yüzölçümü hatalarının düzeltilme yolları tapudaki yanlışlık nasıl düzeltilir? yazısında anlatılmıştır.

Salihli Kadastro Mahkemesi'nin yeri, iş yükü ve 2025 yılında kadastro davalarının ortalama süreleri Salihli Kadastro Mahkemesi sayfasında anlatılmıştır.

İlgili içerikler