GAYRİMENKUL HUKUKU · TARIM · HUKUKİ BİLGİLENDİRME

20 Yıldır Kullanılan Tapusuz Tarlaya Tapu Almak: Olağanüstü Zamanaşımı

Dededen kalan ama tapusu olmayan tarla

Köylerde sık rastlanan bir durumdur: bir tarla ya da bağ, aileden kalmıştır; dede ekmiş, baba ekmiş, şimdi torun ekmektedir. Herkes tarlanın o aileye ait olduğunu bilir, ama tapu kütüğünde ortada bir kayıt yoktur. Tarlayı satmak, kredi için ipotek vermek, tarımsal desteklere başvurmak ya da mirasçılar arasında paylaşmak gerektiğinde bu eksiklik ciddi bir engel olur.

Türk Medeni Kanunu (TMK) bu durumu "olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı" ile çözer. Belirli şartlarla ve uzun süre malik gibi kullanılan tapusuz taşınmaz, mahkeme kararıyla kullanan kişi adına tapuya yazılabilir.

Kanunun aradığı şartlar

TMK m.713'ün birinci fıkrası şöyledir: Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Bu cümledeki her ifade ayrı bir şarttır.

Tapuda kayıtlı olmamak

Kural, tapu kütüğünde kaydı bulunmayan taşınmazlar içindir. Başkası adına tapusu olan bir tarla, onu ne kadar uzun süre kullanmış olursanız olun, bu yolla kazanılamaz. Kanun yalnızca iki istisna tanır: maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazlar.

Yirmi yıl, davasız ve aralıksız

Kullanım en az yirmi yıl sürmelidir. Bu sürenin tek kişi tarafından doldurulması gerekmez: kazandırıcı zamanaşımından yararlanma hakkına sahip olan zilyet, zilyetliği kendisine devreden aynı yetkiye sahip idiyse onun zilyetlik süresini kendi süresine ekleyebilir (TMK m.996). Bu nedenle dededen ve babadan gelen kullanım da, onlar da tarlayı malik gibi kullanmışsa, yirmi yıllık süreye katılabilir. "Davasız" ifadesi, bu sürede taşınmaz için zilyede karşı açılmış bir davanın bulunmamasını; "aralıksız" ifadesi ise kullanımın kesintiye uğramamasını anlatır. Sürenin hesaplanmasında, kesilmesinde ve durmasında Borçlar Kanunu'nun zamanaşımı hükümleri kıyasen uygulanır.

Malik sıfatıyla zilyetlik

En çok gözden kaçan şart budur. Taşınmazı kiracı, ortakçı, emanetçi ya da sahibinin izniyle kullanan kişi, ne kadar uzun süre kullanırsa kullansın "malik gibi" davranmış sayılmaz. Tarlayı kendi malı gibi eken, sınırını koruyan, ağaç diken, ürününü kendisi alan ve köyde bu şekilde bilinen kişinin zilyetliği malik sıfatıyla zilyetliktir.

Kadastro Kanunu'ndaki alan sınırı: 40 ve 100 dönüm

TMK m.713'ün son fıkrası özel kanun hükümlerini saklı tutar. Tarım arazileri bakımından en önemli özel kanun 3402 sayılı Kadastro Kanunu'dur. Kanunun 14. maddesine göre tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan taşınmazlar, en az yirmi yıllık malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir.

Bu sınırı aşan kısım için zilyetliğin ayrıca belirli belgelere dayanması gerekir. Kanunun saydığı belgelerin başında 31/12/1981 tarihine veya daha önceki tarihlere ait vergi kayıtları gelir; tasdiksiz tapu yoklama kayıtları gibi eski belgeler de sayılmıştır. Arazinin sulu mu kuru mu olduğu ise Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümlerine göre belirlenir.

Zilyetlikle kazanılamayan yerler

Ne kadar uzun süre kullanılırsa kullanılsın bazı yerler zilyetlikle kazanılamaz. Kadastro Kanunu m.18 bunu açıkça söyler: orta malları, hizmet malları, ormanlar ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup bir kamu hizmetine tahsis edilen yerler tapuda kayıtlı olsun olmasın kazandırıcı zamanaşımı yolu ile iktisap edilemez.

• Mera, yaylak, kışlak, otlak ve harman yerleri: Kamunun ortak yararlanmasına ayrılmış bu yerler özel mülkiyete konu olmaz.
• Ormanlar: Özel kanunlarına tabidir ve zilyetlikle kazanılamaz.
• Kayalık, tepe, dağ gibi tarıma elverişsiz yerler: TMK m.715'e göre aksi ispatlanmadıkça bu yerler kimsenin mülkiyetinde değildir ve özel mülkiyete konu olamaz.

Devlete ait olup kamu hizmetine ayrılmamış ve orman sayılmayan bir araziyi emek ve masrafla temizleyip tarıma elverişli hâle getiren kişinin durumu ise ayrıca düzenlenmiştir. Kadastro Kanunu m.17'ye göre bu şekilde imar ve ihya edilen taşınmazlar, 14. maddedeki şartlar varsa ihya eden adına tespit edilir. Bu kural il, ilçe ve kasabaların imar planı içinde kalan yerlerde uygulanmaz.

Kadastrosu yapılmış yerlerde 10 yıl sınırı

Pek çok köyde kadastro çalışması yapılmış ve tutanaklar kesinleşmiştir. Kadastro sırasında tarla başkası ya da Hazine adına yazılmışsa, Kadastro Kanunu m.12 önemli bir sınır koyar: tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz. Bu nedenle kadastro görmüş bir köyde zilyetliğe dayalı bir talep varsa, önce kadastro tutanağının ne zaman kesinleştiğine bakılmalıdır.

Kadastro çalışması sırasında ise itirazların süresi çok daha kısadır: askı ilanı 30 gün sürer ve itirazı olanlar bu süre içinde kadastro mahkemesinde dava açabilir.

Dava nasıl açılır ve nasıl ilerler?

Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır. Taşınmazın bulunduğu yere göre köy tüzel kişiliği veya belediye gibi ilgili kamu tüzel kişileri de davalı olarak gösterilir. Dava taşınmaza ilişkin olduğu için Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Dava açıldıktan sonra mahkeme, davanın konusunu bir gazete ve bir internet haber sitesinde ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde en az üç defa ilân ettirir. Son ilândan başlayarak üç ay içinde itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanırsa hâkim tescile karar verir.

Yargılamada genellikle şu deliller önem taşır:

• Taşınmazın yerinde yapılan keşif ve fen bilirkişisinin hazırladığı ölçümlü kroki,
• Ziraat bilirkişisinin arazinin niteliği ve ne zamandan beri tarım yapıldığına dair raporu,
• Komşu tarla sahipleri ve köyün yaşlılarından oluşan yerel bilirkişi ve tanıkların beyanları,
• Varsa eski vergi kayıtları, harita ve hava fotoğrafları ile miras paylaşımına dair yazılı belgeler.

Kararda tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir; karara teknik bilgileri içeren kroki de eklenir. Mülkiyetin ne zaman kazanıldığına dair kanunun cevabı da önemlidir: mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.

Mirasçılar ve paylı kullanım

Tarlayı yalnızca bir mirasçı kullanıyorsa, onun zilyetliğinin diğer mirasçılar adına mı yoksa kendi adına mı sürdüğü dikkatle değerlendirilir. Kanun tarlanın tamamı için olduğu kadar bir parçası veya bir payı için de tescil istenebileceğini belirtir. Tescilden sonra mirasçılar arasında paylaşım gerekiyorsa miras kalan tarlanın bölünmesi ve ortaklığın giderilmesi kuralları devreye girer.

İlgili içerikler