GAYRİMENKUL HUKUKU · HUKUKİ BİLGİLENDİRME

Tapudaki Yanlışlık Nasıl Düzeltilir? İsim, Hisse ve Yüzölçümü Hataları, Düzeltme Davası ve Süreler

Tapuda hangi yanlışlıklar olur?

Tapu kayıtlarındaki hatalar, özellikle eski tarihli kayıtlarda ve kadastro çalışmalarından geçmiş köy arazilerinde sık görülür. En yaygın olanlar şunlardır: malikin adının, soyadının veya baba adının yanlış yazılması; mirasçılara intikal sırasında hisse oranlarının hatalı yazılması; tarlanın yüzölçümünün veya sınırlarının arazideki durumla uyuşmaması; taşınmazın cinsinin (tarla, bağ, bahçe) yanlış gösterilmesi ve ölmüş bir kişinin hâlâ malik görünmesi.

Bu hataların düzeltilme yolu, hatanın türüne göre değişir. Bazıları tapu müdürlüğüne yapılacak bir başvuruyla giderilebilirken, bazıları ancak mahkeme kararıyla düzeltilebilir. TMK m.1020'ye göre tapu sicili herkese açıktır ve ilgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın kendisine gösterilmesini veya örneğinin verilmesini isteyebilir. Bu nedenle ilk adım, tapu kaydının güncel bir örneğini alıp hatanın tam olarak ne olduğunu belirlemektir.

Tapu müdürlüğü hangi hataları kendisi düzeltir?

TMK m.1027'ye göre ilgililerin yazılı rızaları olmadıkça tapu memuru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir; düzeltme, eski tescilin terkini ve yeni bir tescilin yapılması biçiminde de olabilir. Aynı maddeye göre tapu memuru, basit yazı yanlışlıklarını yönetmelik uyarınca kendiliğinden düzeltir.

Uygulamada "Mehmet" yerine "Mehmed" yazılması gibi, kimlik bilgilerinden açıkça anlaşılabilen yazım hataları bu kapsamda değerlendirilir. Malik nüfus kayıtlarını ve tapu kaydını tapu müdürlüğüne götürerek düzeltme isteyebilir. Ancak hata, kimin malik olduğu veya hissenin ne kadar olduğu gibi esasa ilişkin bir konuya dokunuyorsa, ilgililerin yazılı rızası veya mahkeme kararı gerekir. Örneğin bir mirasçının hissesinin az yazıldığı durumda diğer mirasçılar bunu kabul etmiyorsa düzeltme ancak dava yoluyla yapılabilir.

Yolsuz tescil ve tapu sicilinin düzeltilmesi davası

Bazen sorun bir yazım hatası değil, tescilin hukuken geçersiz bir işleme dayanmasıdır. TMK m.1024'e göre bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. TMK m.1025'e göre bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmişse, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. Ancak aynı madde, iyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları ayni hakları saklı tutar.

Sahte vekâletnameyle yapılan satışlar, ehliyetsiz bir kişiye imzalatılan devirler veya muris muvazaası iddiaları bu davaların tipik örnekleridir. Bu konular tapu iptal ve tescil davası ve muris muvazaası davası yazılarında ayrıntılı olarak anlatılmıştır.

Yüzölçümü ve sınır hataları: kadastro düzeltmesi

Köy arazilerinde en çok karşılaşılan sorun, tapudaki yüzölçümünün arazideki gerçek alanla uyuşmamasıdır. 3402 sayılı Kadastro Kanunu m.41'e göre kadastro sırasında veya sonrasında yapılan işlemlerle geometrik durumları kesinleşmiş taşınmazlarda ölçü, sınırlandırma, tersimat ve hesaplamalardan doğan düzeltme, taşınmaz malikleri ile diğer hak sahiplerine tebliğ olunur. Tebliğ tarihinden başlayan otuz gün içinde düzeltmenin kaldırılması yolunda sulh hukuk mahkemesinde dava açılmadığı takdirde yapılan düzeltme kesinleşir.

Bu nedenle kadastro müdürlüğünden gelen ve tarlanın yüzölçümünün değiştiğini bildiren yazı dikkate alınmalı, düzeltmeye itiraz edilecekse otuz günlük süre kaçırılmamalıdır. Kadastro tespitlerinin kendisine itiraz ise ayrı bir süreçtir; bu konu kadastro tespitine itiraz yazısında anlatılmıştır. 3402 s. K. m.12'ye göre kadastro tutanaklarının kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz.

Tapu hatası yüzünden zarar doğarsa

Tapu kaydına güvenerek işlem yapan kişi, kayıttaki bir hata yüzünden zarar görebilir. TMK m.1007'ye göre tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur; Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder ve bu davalar tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür. Örneğin tapu kaydında görünmeyen bir haciz nedeniyle satın alınan tarlayı kaybeden kişi bu yola başvurabilir.

Salihli'de tapu düzeltme dosyaları

Salihli Adalet Komisyonu'nun 2025 faaliyet raporuna göre kayıt düzeltimi istemli tapu kaydında düzeltim davaları Salihli 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nde ortalama 240 günde sonuçlanmıştır. Tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanan rücuen tazminat davaları ise 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nde ortalama 533 günde bitirilmiştir. Bunlar ortalama sürelerdir; her dosyanın süresi kendi özelliklerine göre değişebilir. Ayrıntılar için Salihli'de dava süreleri yazısına bakılabilir.

Önemli noktalar

Tapudaki bir hata çoğu zaman satış, miras paylaşımı veya kredi başvurusu sırasında fark edilir. Hatanın türü belirlenmeden işlem yapılmamalı; tapu kaydı, nüfus kayıtları, mirasçılık belgesi ve varsa kadastro tutanakları birlikte incelenmelidir. Kadastro düzeltmelerinde otuz günlük, kadastrodan önceki sebeplere dayanan itirazlarda on yıllık süre kaçırılmamalıdır.

İlgili içerikler