GAYRİMENKUL HUKUKU · HUKUKİ BİLGİLENDİRME

Hazine Arazisine Ecrimisil: İhbarnameye İtiraz, İndirimler ve Taksit İmkânı

Ecrimisil nedir, kimden istenir?

Ecrimisil, bir taşınmazı hakkı olmadan kullanan kişiden istenen tazminattır. Hazine taşınmazları bakımından kanuni dayanak 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m.75'tir. Bu maddeye göre Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazların işgali üzerine fuzuli şagilden, yani izinsiz kullanandan ecrimisil istenir. Ecrimisil talep edilebilmesi için idarenin işgalden dolayı zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz.

Uygulamanın ayrıntıları Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelikte düzenlenmiştir. Yönetmelik ecrimisili, Hazine taşınmazının idarenin izni dışında gerçek veya tüzel kişilerce işgal veya tasarruf edilmesi sebebiyle, idarenin zarara uğrayıp uğramadığına veya işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın idarece talep edilen tazminat olarak tanımlar.

Uygulamada en sık karşılaşılan örnekler şunlardır: kadastroda Hazine adına tescil edilmiş bir tarlanın yıllardır ekilip biçilmesi, Hazine arsasına sundurma veya depo yapılması, bir Hazine taşınmazının kira sözleşmesi bittiği hâlde kullanılmaya devam edilmesi. Salihli ve çevresindeki köylerde de Hazine adına kayıtlı tarım arazilerinin, sınırların bilinmemesi nedeniyle komşu parsel sahiplerince ekilmesi sık görülen bir durumdur. Kişi bu kullanımı iyi niyetle yapmış olsa bile ecrimisil doğar.

Tespit ve hesaplama: beş yıl geriye

Yönetmelik m.84'e göre kiraya verilmemiş veya kullanma izni verilmemiş Hazine taşınmazlarının fiilî durumu idarenin programı dâhilinde mahallinde tespit edilir; tespitler yılda en az bir defa yapılır. Tespit sırasında düzenlenen Taşınmaz Tespit Tutanağında işgalin başlangıç tarihi, işgal edilen yüzölçümü, işgalciler ve kullanım amacı gösterilir.

m.85'e göre işgal tespit edilirse, tespit tarihinden itibaren on beş gün içinde bu tutanağa dayanılarak, tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere bedel tespit komisyonunca ecrimisil tespit ve takdir edilir. Hesapta şu unsurlar dikkate alınır:

• Taşınmazın işgalci tarafından kullanım şekli, fiilî ve hukuki durumu,
• İşgalden dolayı varsa elde edilen gelir,
• Aynı yerdeki emsal taşınmazların kira bedelleri veya ecrimisilleri,
• Gerekirse belediye, ziraat odası veya ticaret odası gibi kuruluşlardan ya da bilirkişilerden alınan bilgiler.

Hazinenin paydaş olduğu, yani hisseli taşınmazlarda ecrimisil, Hazine payına düşen miktar esas alınarak istenir. Özel kişiler arasındaki paylı taşınmazlarda ecrimisil ise farklı kurallara tabidir; bunun için paydaşlar arasında ecrimisil yazısına bakılabilir.

İhbarname geldiğinde: 30 günlük düzeltme talebi

Yönetmelik m.86'ya göre takdir edilen ecrimisil, takdir tarihinden itibaren on beş gün içinde ecrimisil ihbarnamesi düzenlenerek işgalciye Tebligat Kanunu hükümlerine göre tebliğ edilir. İhbarnamede kişi, alan veya yüzölçümü gibi konularda maddi bir hata bulunduğu anlaşılırsa idare bu hatayı hangi aşamada olursa olsun kendiliğinden düzeltir ve yeni ihbarname düzenler.

İhbarnameye karşı, tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde ilgili idareye dilekçeyle başvurularak düzeltme talebinde bulunulabilir. Düzeltme talepleri, talep tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde bu amaçla oluşturulan komisyonlarca karara bağlanır ve sonuç en geç on beş gün içinde Ecrimisil Düzeltme İhbarnamesi ile bildirilir.

Düzeltme talebinde ileri sürülebilecek başlıca itirazlar şunlardır: taşınmazın Hazineye değil size veya başkasına ait olması, kullanılan alanın ihbarnamede gösterilenden küçük olması, işgalin ihbarnamede yazılan tarihte başlamamış olması, emsal kira bedellerinin yanlış seçilmiş olması. Bu iddiaları destekleyen tapu kaydı, kadastro paftası, kira sözleşmesi, fotoğraf ve tanık bilgilerinin dilekçeye eklenmesi gerekir.

İhbarnameye karşı dava açılması da mümkündür. Ancak Yönetmelik m.87'ye göre dava açılmış olması, ecrimisilin takip ve tahsil edilmesini durdurmaz.

İndirimler ve taksit

2886 sayılı Kanun m.75'e göre ecrimisile itiraz edilmemesi hâlinde yüzde yirmi, peşin ödenmesi hâlinde ise ayrıca yüzde on beş indirim uygulanır. Yönetmelik bu kuralları şöyle ayrıntılandırır:

Örnek: 10.000 TL ecrimisil ihbarnamesi alan kişi itiraz etmez ve 60 gün içinde peşin öderse, uygulamada önce %20 indirimle tutar 8.000 TL'ye, ardından peşin ödeme indirimiyle 6.800 TL'ye düşer. Ecrimisilin hesabında açık bir hata varsa ise indirim kaybı göze alınarak düzeltme talebinde bulunmak daha doğru olabilir; çünkü haksız ihbarnameyi indirimli ödemek, ödenen tutarı haklı hâle getirmez.

Ödenmezse: vergi dairesi ve 6183 sayılı Kanun

Yönetmelik m.87/3'e göre 60 gün içinde rızaen ödenmeyen ecrimisil, düzeltme talebinde bulunulmamışsa %20 indirim yapılarak, dava açma süreleri geçtikten sonra 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun'a göre takip edilmek üzere vergi dairesine gönderilir. Bundan sonra borç, bir vergi borcu gibi takip edilir:

• Vergi dairesi borçluya 15 gün içinde ödeme yapması veya mal bildiriminde bulunması gerektiğini bildiren bir ödeme emri tebliğ eder (6183 m.55).
• Böyle bir borcu olmadığını, borcu kısmen ödediğini veya borcun zamanaşımına uğradığını ileri süren kişi, tebliğden itibaren 15 gün içinde ödeme emrine itiraz edebilir (6183 m.58).
• Vadesinde ödenmeyen kısma her ay için gecikme zammı uygulanır. 13 Kasım 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan Cumhurbaşkanı Kararı ile oran aylık %3,7 olarak belirlenmiştir (6183 m.51).

Ödeme emrine itiraz süresi kısadır ve kaçırılırsa haciz aşamasına geçilebilir. Süre hesabı için hukuki süreler tablosuna bakılabilir.

Ecrimisil ödemek kullanım hakkı vermez: tahliye

Ecrimisil ödeyen pek çok kişi, artık taşınmazı kullanmaya devam edebileceğini düşünür. Oysa Yönetmelik m.88 açıktır: ecrimisilin tahsil edilmesi, taşınmazdaki kullanımın devamı hakkını vermez. Tahliye sağlanamadığı sürece aynı taşınmaz için ikinci ve sonraki dönemler için de ecrimisil istenebilir.

Yönetmelik m.89'a göre izinsiz kullanılan Hazine taşınmazı, idarenin talebi üzerine, hasat sezonu da dikkate alınarak bulunduğu yerin mülki amirince en geç on beş gün içinde tahliye ettirilir. Taşınmaz üzerindeki yapılar işgalciye aitse, yıktırılıp enkazın en geç otuz gün içinde götürülmesi istenir; aksi hâlde yıkım idarece yapılır ve masrafı işgalciden alınır.

Kira sözleşmesi sona erdiği hâlde kullanmaya devam edilen taşınmazlarda m.85/3'e göre önce sözleşme veya resmî senetteki hükme bakılır; sözleşmede hüküm yoksa ecrimisil istenir. 2025 yılında Yönetmeliğe eklenen bir hükümle, irtifak hakkı veya kullanma izni sona erdiği hâlde taşınmaz tebligattan itibaren on beş gün içinde tahliye edilmezse, her geçen gün için ilgili yıl bedelinin yüzde biri oranında ceza da öngörülmüştür (m.80/4).

Hazine arazisini yasal yoldan kullanmak isteyenler için kiralama ve kullanma izni gibi yollar Yönetmelikte ayrıca düzenlenmiştir. Zilyetlik yoluyla tapu edinme şartları ise tapusuz tarlaya zilyetlikle tapu alma yazısında anlatılmıştır. Diğer gayrimenkul başlıkları gayrimenkul hukuku sayfasındadır.

Köy halkının ortak kullanımındaki meraların hukuki durumu, meraya yapı yasağı ve merayı sürüp ekmenin sonuçları mera arazisi yazısında ayrıca ele alınmıştır.

İlgili içerikler