GAYRİMENKUL HUKUKU · HUKUKİ BİLGİLENDİRME
Tapu Harcı 2026: Oran Ne Kadar, Kim Öder, Nasıl Hesaplanır?
KISACA
Tapuda bir taşınmaz satıldığında harç, 492 sayılı Harçlar Kanunu'na bağlı (4) sayılı tarifenin 20/a bendine göre alınır. Uygulanan oran binde 20'dir, yani bedelin yüzde ikisi. Bu harç devir eden ve devir alan için ayrı ayrı hesaplanır; satıcı da alıcı da bedelin binde 20'sini öder. Harç, taşınmazın emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır. Cebri icra ve ortaklığın giderilmesi yoluyla yapılan satışlarda satış bedeli, kamulaştırmalarda takdir edilen bedel esas alınır. Aynı oran, ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayanan devirlerde, trampada ve tapusuz taşınmazların zilyetlik devrinde de uygulanır. Kanun, Cumhurbaşkanına bu oranı belirli taşınmazlar için bir katına kadar artırma veya onda birine kadar indirme yetkisi verir.
Tapu harcı nedir, neye göre alınır?
Tapu harcı, tapu müdürlüğünde yapılan işlemler için Devlete ödenen bir harçtır. 492 sayılı Harçlar Kanunu, tapu ve kadastro harçlarını kanuna bağlı (4) sayılı tarifede tek tek sayar. Tarifede her işlem için iki oran yer alır: "Kanunla getirilen miktar" ve parantez içinde gösterilen "uygulanan miktar". Tapuda tahsil edilen, uygulanan miktardır.
Salihli ve çevresinde en çok yapılan tapu işlemleri tarla, bağ, ev ve arsa satışlarıdır. Bu satışlarda uygulanan kural tarifenin "I- Tapu İşlemleri" başlığı altındaki 20 numaralı fıkranın (a) bendindedir. Bu bende göre harç; taşınmazın ivaz karşılığında, yani bir bedel karşılığında devrinde, ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayanan devirlerde ve trampada alınır. Kanunla getirilen oran binde 10, uygulanan oran ise binde 20'dir.
| Konu | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Oran | Binde 20 (yüzde 2) | 4 s. tarife, I/20-a |
| Kim öder? | Devir eden ve devir alan ayrı ayrı | 4 s. tarife, I/20-a |
| Hangi bedel üzerinden? | Emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli | 4 s. tarife, I/20-a |
| İcra veya ortaklığın giderilmesiyle satış | Satış bedeli üzerinden | 4 s. tarife, I/20-a |
| Kamulaştırma | Takdir edilen bedel üzerinden | 4 s. tarife, I/20-a |
| Tapusuz taşınmazın zilyetlik devri | Aynı hükümler uygulanır, harç beyanname ile bildirilir | 4 s. tarife, I/20-a |
| Oranın değiştirilmesi | Cumhurbaşkanı bir katına kadar artırabilir, onda birine kadar indirebilir | 4 s. tarife, I/20-a |
Tapu harcını kim öder?
Halk arasında tapu harcının alıcıya ait olduğu sanılır. Oysa tarifenin 20/a bendi harcın "devir eden ve devir alan için ayrı ayrı" alınacağını açıkça belirtir. Yani satışta hem satıcı hem alıcı, bedelin binde 20'si oranında harç öder; toplam yük bedelin binde 40'ıdır.
Taraflar harcın kimin tarafından ödeneceği konusunda kendi aralarında anlaşabilir; ancak tarifeye göre harç her iki taraf için ayrı ayrı hesaplanır. Satış öncesinde kimin ne ödeyeceğinin yazılı olarak kararlaştırılması, sonradan çıkabilecek anlaşmazlıkları önler.
Harç hangi bedel üzerinden hesaplanır?
4 Aralık 2025 tarihli ve 7566 sayılı Kanunla 20/a bendinin ifadesi değiştirilmiştir. Bentteki güncel ifadeye göre harç, gayrimenkulün emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır. Bu nedenle tapuda beyan edilen satış bedeli, belediyeden alınan emlak vergisi değerinin altında olamaz.
Bentteki ifade "beyan edilen" bedeli esas aldığından, tapuda gösterilecek bedel tarafların beyanına dayanır. Bu beyanın gerçek satış bedelini yansıtması önemlidir; gerçek bedelin altında bir tutar gösterilmesi, ileride satışla ilgili bir uyuşmazlık çıktığında tarafların elindeki en önemli belgenin gerçeği göstermemesi sonucunu doğurur. Hisseli taşınmazlarda pay satışında diğer paydaşların hakları için önalım hakkı yazısına bakılabilir.
Bentte özel durumlar da ayrıca düzenlenmiştir: Cebri icra ve şüyuun izalesi, yani ortaklığın giderilmesi yoluyla yapılan satışlarda harç satış bedeli üzerinden, kamulaştırmalarda ise takdir edilen bedel üzerinden alınır.
Tapu harcı hesaplama örnekleri
Aşağıdaki örneklerde beyan edilen bedelin emlak vergisi değerinden yüksek olduğu ve Cumhurbaşkanı kararıyla özel bir indirim uygulanmadığı varsayılmıştır. Hesap basittir: bedel binde 20 ile çarpılır; aynı tutar hem alıcı hem satıcı için ayrı ayrı ödenir.
| Beyan edilen bedel | Alıcının harcı | Satıcının harcı | Toplam harç |
|---|---|---|---|
| 500.000 TL | 10.000 TL | 10.000 TL | 20.000 TL |
| 1.000.000 TL | 20.000 TL | 20.000 TL | 40.000 TL |
| 2.500.000 TL | 50.000 TL | 50.000 TL | 100.000 TL |
| 5.000.000 TL | 100.000 TL | 100.000 TL | 200.000 TL |
Tapu müdürlükleri harç dışında döner sermaye işletmesi ücreti gibi ayrı kalemler de tahsil edebilir; bunlar harç tarifesinde yer almaz. İşlem öncesinde güncel tutarların tapu müdürlüğünden teyit edilmesi yararlıdır.
Diğer tapu işlemlerinde harç
Satış dışındaki tapu işlemlerinde farklı oranlar uygulanır. (4) sayılı tarifede bunlardan bazıları şöyledir:
| İşlem | Uygulanan oran | Hesap esası | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi | Binde 6,83 | Sözleşmede yazılı bedel; emlak vergisi değerinden az, iki katından çok olamaz | 4 s. tarife, I/12 |
| İpotek tesisi | Binde 4,55 | İpotekle sağlanan borç miktarı | 4 s. tarife, I/7-a |
| Paylı taşınmazın paydaşlar arasında aynen taksimi | Binde 4,55 | Kayıtlı değer | 4 s. tarife, I/6-c |
| İfraz, taksim veya birleştirme | Binde 11,38 | Kayıtlı değer | 4 s. tarife, I/6-a |
Satış vaadi sözleşmeleri resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK m.237); tapuya şerh verilmesi ise alıcının hakkını üçüncü kişilere karşı korur. Ayrıntılar için taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yazısına bakılabilir.
Mirasla gelen taşınmaz ve bağış
Mirasla gelen taşınmazın mirasçılar adına tescili ile bağış yoluyla devir, satıştan farklı kurallara tabidir. Miras ve bağışta ayrıca veraset ve intikal vergisi gündeme gelir. Bu verginin 2026 istisna tutarları ve oranları veraset ve intikal vergisi 2026 yazısında anlatılmıştır. Miras kalan taşınmazın paylaşımı için miras kalan tarla bölünebilir mi ve hisseli tapu satılabilir mi yazılarına bakılabilir.
Önemli noktalar
Tapuda satış öncesinde taşınmazın emlak vergisi değeri belediyeden öğrenilmeli, beyan edilecek bedel bu değerin altında olmamalıdır. Harcın hem alıcı hem satıcı için ayrı ayrı doğduğu unutulmamalı, kimin ne ödeyeceği önceden yazılı olarak kararlaştırılmalıdır. Cumhurbaşkanı kararıyla belirli taşınmaz türlerinde oranın değiştirilebileceği dikkate alınarak işlem tarihindeki oran tapu müdürlüğünden teyit edilmelidir.
SIK SORULAN SORULAR
Sık sorulan sorular
Tapu harcı 2026'da ne kadar?
Harçlar Kanunu'na bağlı (4) sayılı tarifenin 20/a bendine göre satışta uygulanan oran binde 20'dir. Bu oran alıcı ve satıcı için ayrı ayrı uygulanır.
Tapu harcını alıcı mı öder, satıcı mı?
Tarifeye göre harç devir eden ve devir alan için ayrı ayrı alınır; ikisi de bedelin binde 20'sini öder. Taraflar kendi aralarında farklı bir paylaşım kararlaştırabilir.
Tapu harcı hangi bedel üzerinden hesaplanır?
Taşınmazın emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır. Cebri icra ve ortaklığın giderilmesi satışlarında satış bedeli esas alınır.
1.000.000 TL'lik evin tapu harcı ne kadar?
Bedel emlak vergisi değerinden yüksekse ve özel bir indirim yoksa alıcı 20.000 TL, satıcı 20.000 TL olmak üzere toplam 40.000 TL harç ödenir.
Satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilirse harç alınır mı?
Evet. Tarifenin I/12 bendine göre sözleşmede yazılı bedel üzerinden binde 6,83 oranında harç alınır; bu bedel emlak vergisi değerinden az, iki katından çok olamaz.
Tapu harcı oranı değişebilir mi?
Evet. 20/a bendi, Cumhurbaşkanına bu oranı taşınmazın türü, ilk satış olup olmaması, büyüklüğü ve bulunduğu yer gibi ölçütlere göre bir katına kadar artırma veya onda birine kadar indirme yetkisi verir.
İlgili içerikler
KAYNAKLAR
Başlıca kaynaklar
- 492 sayılı Harçlar Kanunu ve (4) sayılı tarife, 1/1/2026 itibarıyla uygulanan miktarlarla (Mevzuat Bilgi Sistemi), (4) sayılı tarife, I- Tapu İşlemleri, 6, 7, 12 ve 20 numaralı fıkralar.
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (UYAP Mevzuat), m.237.
- Mevzuat Bilgi Sistemi — güncel kanun metinleri.