GAYRİMENKUL · İDARE HUKUKU

Kamulaştırmasız El Atma Davası: Bedel ve Ecrimisil

Hukuki dayanak

Mülkiyet hakkının içeriği Türk Medeni Kanunu (TMK) m.683'te düzenlenir. Bu hükme göre malik, hukuk düzeninin sınırları içinde malı üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir ve her türlü haksız elatmanın önlenmesini dava edebilir.

Kamulaştırmanın usulü 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nda yer alır. Kanunun m.1 hükmüne göre Kanun; kamu yararının gerektirdiği hâllerde özel mülkiyetteki taşınmazların kamulaştırılmasında yapılacak işlemleri, kamulaştırma bedelinin hesaplanmasını ve bunlara dayalı uyuşmazlıkların çözüm usul ve yöntemlerini düzenler. Kanunun m.3 hükmü ise idarelerin taşınmazları bedellerini nakden ve peşin olarak veya kanunda belirtilen hâllerde eşit taksitlerle ödemek suretiyle kamulaştırabileceğini öngörür.

Kamulaştırmasız el atmaya ilişkin özel hükümler başta Kanunun ek 1 inci, geçici 6 ncı, geçici 19 uncu ve geçici 20 nci maddelerinde yer alır. İdari eylemlerden doğan zararlar bakımından 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu (İYUK) hükümleri de ayrıca gündeme gelebilir.

Fiili ve hukuki el atma

Fiili el atma

Geçici 6 ncı madde, kamulaştırma işlemleri tamamlanmamış veya kamulaştırması hiç yapılmamış olmasına rağmen fiilen kamu hizmetine ayrılan veya kamu yararına ilişkin bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerinde tesis yapılan taşınmazlara malikin rızası olmaksızın fiilî olarak el konulmasını konu alır. El koyma kısmen veya tamamen olabileceği gibi irtifak hakkı tesis etmek suretiyle de gerçekleşebilir.

Hukuki el atma

Kanunun ek 1 inci maddesine göre uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılmak suretiyle mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazlar hakkında, uygulama imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıllık süre içerisinde imar programları veya imar uygulamaları yapılır. Bu taşınmazlar bütçe imkânları dâhilinde ilgili idarelerce kamulaştırılır veya kısıtlılığı kaldıracak şekilde imar planı değişikliği yapılır. Geçici 19 uncu madde de fiilî olarak el konulması ile hukuki el atılmasını birlikte anar.

El atmanın tarihine göre uygulanacak hükümler

• 8/10/1956 öncesi: Geçici 20 nci maddeye göre mülga 6830 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği 8/10/1956 tarihine kadar, kamulaştırma işlemlerine dayanmaksızın kamulaştırma kanunlarının amacına uygun olarak fiilen kamu hizmetine tahsis edilmiş olan taşınmazlar, ilgili kamu kurum ve kuruluşları adına tahsis tarihinde kamulaştırılmış sayılır. Bu taşınmazlar hakkında 12/1/1963 tarihinden sonra bedel dâhil ileri sürülen talepler kabul edilmez ve bu kural görülmekte olan davalara da uygulanır.
• 9/10/1956 ile 4/11/1983 arası: Geçici 6 ncı madde uygulanır. Bu maddeye göre yapılacak işlemlerde öncelikle uzlaşma usulünün uygulanması dava şartıdır.
• 4/11/1983 ile 28/7/2021 arası: Geçici 19 uncu madde, bu dönemde fiilî olarak el konulması veya hukuki el atılması sebebiyle açılan davalarda hükmedilen bedel ve tazminat ödemelerinin idare bütçelerinden ödenme usulünü düzenler.

Bu ayrım her dosyada ayrıca kontrol edilmelidir; kanun metni, dönemlere göre farklı usuller öngörmektedir.

Süreç nasıl işler?

Geçici 6 ncı madde kapsamındaki el koymalarda kanun şu aşamaları öngörür:

1. İdarenin daveti veya malikin müracaatı üzerine taşınmazın tahmini değeri, kıymet takdir komisyonu marifetiyle ve taşınmazın el koyma tarihindeki nitelikleri esas alınarak tespit edilir.
2. Uzlaşma komisyonunca talep sahibi, tahmini değer bildirilmeksizin uzlaşma görüşmelerine davet edilir.
3. Uzlaşma; idareye ait taşınmazın trampası, sınırlı ayni hak tanınması, başka bir yerde imar hakkı kullandırılması veya bunların mümkün olmaması hâlinde nakdi bedel üzerinden yapılabilir.
4. Uzlaşma sağlanamazsa malik veya idare tarafından bedel tespiti davası açılabilir.

Dava açılması hâlinde taşınmazın veya irtifak hakkının dava tarihindeki değeri, mahkemece Kanunun 15 inci maddesine göre bilirkişi incelemesi yapılarak tespit edilir ve taşınmazın veya hakkın idare adına tesciline veya terkinine hükmedilir. Değer tespitinde m.11'de sayılan unsurlar esas alınır; bilirkişi kurulu taşınmazın cins ve nevini, yüzölçümünü ve kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ayrı ayrı inceler.

Görevli yargı yolu

Kamulaştırma Kanunu m.37'ye göre bu Kanundan doğan anlaşmazlıklardan adli yargıda çözümlenmesi gerekenler, taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemelerinde basit yargılama usulü ile görülür. İYUK m.2 ise idari eylem ve işlemlerden dolayı kişisel hakları doğrudan muhtel olanlar tarafından açılan tam yargı davalarını idari dava türleri arasında sayar. Uyuşmazlığın hangi yargı yolunda inceleneceği, el atmanın niteliğine göre somut olayda ayrıca değerlendirilir.

Süreler

• Geçici 6 ncı maddeye göre talep sahibi, idarenin daveti veya malikin müracaat tarihinden itibaren en geç altı ay içinde uzlaşma görüşmelerine davet edilir.
• Uzlaşma görüşmeleri, hukuki veya fiili engel bulunmadığı takdirde davete icabet tarihinden itibaren en geç altı ay içinde sonuçlandırılır.
• Uzlaşma sağlanamazsa uzlaşmazlık tutanağının tanzim edildiği tarihten itibaren üç ay içinde bedel tespiti davası açılabilir.
• İdari eylemler bakımından İYUK m.13, ilgililerin eylemi öğrendikleri tarihten itibaren bir yıl ve her hâlde eylem tarihinden itibaren beş yıl içinde ilgili idareye başvurmalarını arar.

Bedel ve kullanım karşılığı

Taşınmaz bedeli ile fiilî kullanım döneminin karşılığı farklı taleplerdir. Kullanım karşılığı için anılan "ecrimisil" kelimesi 2942 sayılı Kanunda geçmez. Genel bir kural olarak TMK m.995, iyiniyetli olmayan zilyedin geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorunda olduğunu düzenler. Bu tür bir talebin dayanağı ve kapsamı somut olaya göre değişebilir.

Deliller ve belgeler

• Tapu ve kadastro kayıtları
• Çap, aplikasyon ve imar belgeleri
• Kamulaştırma evrakı ve kurum yazışmaları
• Hava fotoğrafları ve mevcut kullanım kayıtları
• Uzlaşma veya uzlaşmazlık tutanağı
• Keşif ve bilirkişi incelemesi

Sık yapılan hatalar ve önemli noktalar

• El atmanın tarihini belirlemeden doğrudan dava açmak; kanun dönemlere göre farklı usuller öngörür.
• Geçici 6 ncı madde kapsamındaki dosyalarda uzlaşma aşamasını atlamak; bu aşama dava şartıdır.
• Geçmişte bir kamulaştırma kararı, ödeme veya tapu devri bulunup bulunmadığını arşiv kayıtlarıyla kontrol etmemek.
• Taşınmazın yalnızca bir kısmına el atıldığı hâllerde kalan kısmın durumunu değerlendirmemek.

Kanunun m.4 hükmüne göre taşınmaz malın mülkiyetinin kamulaştırılması yerine, amaç için yeterli olduğu takdirde taşınmazın belirli kesimi, yüksekliği, derinliği veya kaynak üzerinde kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulabilir. Bu nedenle müdahalenin mülkiyete mi yoksa yalnızca belirli bir kesime mi yönelik olduğu ayrıca incelenmelidir.

İdari işlemlere karşı başvuru yolları için iptal davası ve yürütmenin durdurulması içeriği, genel çerçeve için idare hukuku ve gayrimenkul hukuku sayfaları incelenebilir. Her dosyanın sonucu somut olaya göre değişebilir.

Salihli'deki taşınmazlar için görevli mahkeme: Kamulaştırma Kanunu m.37'ye göre bu Kanundan doğan anlaşmazlıklardan adli yargıda çözümlenmesi gerekenler, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde basit yargılama usulüyle görülür. Salihli ilçe sınırları içindeki bir tarla veya arsa için bu davalar Salihli asliye hukuk mahkemelerinde açılır. Salihli Adalet Komisyonu'nun 2025 faaliyet raporuna göre Salihli 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nde kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat davaları ortalama 244 günde, kamulaştırma davaları ise ortalama 188 günde sonuçlanmıştır. Adliyedeki diğer mahkemeler için Salihli Adliyesi'ndeki mahkemeler ve Salihli'de dava süreleri yazılarına bakılabilir.

İdare kamulaştırmayı usulüne uygun yaptığında izlenen pazarlık ve bedel tespiti süreci ile bedele itiraz yolları kamulaştırma bedeli düşükse ne yapılır yazısında anlatılmıştır.

Eski tarihli el atmalarda usul: özet tablo

2942 sayılı Kanun'un geçici 6. maddesi, belirli tarihler arasında yapılan el atmalar için özel bir usul öngörür:

İlgili içerikler