İCRA VE İFLAS HUKUKU · HUKUKİ BİLGİLENDİRME

Haczedilen Taşınmazın Satışı: Kıymet Takdirine İtiraz, İhale Süreci ve İhalenin Feshi

Satış süreci nasıl işler?

Borç ödenmeyince haczedilen bir ev, dükkân veya tarla, alacaklının talebiyle satışa çıkarılır. Bu süreçte borçlunun en çok zarar gördüğü nokta, taşınmazın gerçek değerinin çok altında satılmasıdır. Kanun bu riske karşı iki aşamada koruma sağlar: satıştan önce kıymet takdirine şikâyet, satıştan sonra ise ihalenin feshi. Her iki yolun süresi de yedi gün gibi çok kısa bir süredir.

Satıştan önce taşınmazın değerini belirleyen bilirkişi raporu ilgililere tebliğ edilir. Satış ilanı da ilgililere gönderilir: İİK m.127'ye göre ilanın birer sureti borçluya, alacaklıya ve tapu sicilinde kayıtlı ilgililere tapuda kayıtlı adresleri varsa bu adreslerine tebliğ olunur; adres tapuda kayıtlı değilse adres kayıt sistemindeki adresleri esas alınır. Bu nedenle tapudaki ve nüfustaki adres bilgilerinin güncel tutulması önemlidir.

Birinci aşama: kıymet takdirine şikâyet

İİK m.128/a'ya göre kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesinde şikâyette bulunabilir. Şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli masraf ve ücretin mahkeme veznesine yatırılması hâlinde yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılabilir; aksi hâlde başka bir işleme gerek olmaksızın şikâyet kesin olarak reddedilir. Bu konuda icra mahkemesinin verdiği kararlar kesindir.

Kanun bir de yeniden değerleme kuralı koyar: kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez; ancak doğal afetler ve imar durumunda çok önemli değişiklik meydana getiren benzer hâllerde yeniden kıymet takdiri istenebilir. Örneğin tarlanın bulunduğu yer imara açılmışsa, iki yıl dolmadan da yeni değerleme istenebilir.

Şikâyette, raporun neden hatalı olduğu somut olarak gösterilmelidir: emsal satışlar, bölgedeki tapu satış değerleri, taşınmazın imar durumu, tarlada dikili ağaçlar, kuyu veya sulama imkânı gibi bilirkişinin dikkate almadığı unsurlar belgelerle sunulmalıdır.

İhale nasıl yapılır?

İİK m.115'e göre birinci ve ikinci ihale, icra müdürü tarafından ilanda belirlenen gün ve saatte, haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi üzerinden başlatılır. Artırma bedelinin, muhammen kıymetin yüzde ellisi ile satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazla ise bu miktarı ve ayrıca satış masraflarını geçmesi şarttır. Bu nedenle değeri düşük belirlenmiş bir taşınmaz, daha da düşük bir bedelle satılabilir; kıymet takdirine şikâyetin önemi buradan gelir.

İhale alıcısı, İİK m.130'a göre ihalenin feshi talep edilmiş olsa dahi, artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde satış bedelini nakden ödemek zorundadır. İİK m.134'e göre taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı, o taşınmazın mülkiyetini iktisap etmiş olur.

İkinci aşama: ihalenin feshi

İhale usulsüz yapılmışsa, örneğin satış ilanı borçluya tebliğ edilmemişse, ilanda taşınmazın niteliği yanlış gösterilmişse veya ihaleye fesat karıştırılmışsa, ihalenin feshi istenebilir. İİK m.134'e göre ihalenin feshini, TBK m.281'de yazılı sebepler de dâhil olmak üzere yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler, yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla icra mahkemesinden şikâyet yoluyla ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde isteyebilir.

Satış ilanı tebliğ edilmemişse veya satılan malın esaslı niteliklerindeki hataya ya da ihalede fesada sonradan vakıf olunmuşsa, şikâyet süresi öğrenme tarihinden başlar. Ancak bu süre, ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir yılı geçemez.

24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun'la m.134'e iki önemli kural eklenmiştir. Birincisi, kanunda sayılan kişiler dışında kalanların ihalenin feshini talep etmesi hâlinde mahkeme talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddeder. İkincisi, bu kişilerin yatırması gereken teminat veya harç eksik yatırılmışsa mahkeme iki haftalık kesin süre vererek eksikliğin tamamlanmasını ister; tamamlanmazsa talep derhâl reddedilir. Bu sayılanlar dışındaki kişilerin ihalenin feshini isterken ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat göstermesi de şarttır.

Talebin sonuçsuz kalmasının bir bedeli vardır. İcra mahkemesi talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar; talep işin esasına girilerek reddedilirse, ihalenin feshini isteyen kişi feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm edilir. Bu nedenle ihalenin feshi, ciddi ve belgelenmiş bir usulsüzlük varsa istenmelidir.

Salihli'de icra satışlarına ilişkin şikâyetler: İİK m.128/a'ya göre kıymet takdirine karşı şikâyet, raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesine yapılır. Bu nedenle Salihli'deki icra müdürlüğünün yürüttüğü satışlarda kıymet takdirine itirazlar Salihli İcra Hukuk Mahkemesi'nde incelenir; ihalenin feshi talepleri de İİK m.134 gereği icra mahkemesine şikâyet yoluyla yapılır. Salihli Adalet Komisyonu'nun 2025 faaliyet raporuna göre bu mahkemede kıymet takdirine itiraz dosyaları ortalama 151 günde, ihalenin feshi dosyaları ise ortalama 94 günde sonuçlanmıştır. Başvuru için tanınan süre yalnızca yedi gün olduğu hâlde karar aşaması birkaç ayı bulabildiğinden, satış dosyasındaki tebligatların günü gününe izlenmesi önem taşır. Adliyedeki birimler için Salihli Adliyesi'ndeki mahkemeler, diğer davaların ortalama süreleri için Salihli'de dava süreleri yazısına bakılabilir.

Önemli noktalar

Satış sürecindeki tebligatların takip edilmesi, borçlunun haklarını koruyabilmesi için zorunludur. Haczin kendisine ilişkin itirazlar için haczedilemeyen mallar, satışın süresinde istenmemesi hâlinde haczin akıbeti için satışı istenmeyen haciz düşer mi? yazısına bakılabilir.

İlgili içerikler